Việc xác định giá đất đang là một thách thức lớn đối với nhiều dự án bất động sản tại Việt Nam, khi nhiều nơi mất tới 24 tháng mà vẫn không thể định giá được. Nguyên nhân chính được Kiểm toán Nhà nước (KTNN) và các địa phương chỉ ra là sự thiếu hụt dữ liệu thị trường đáng tin cậy và khó khăn trong việc tìm kiếm các tài sản so sánh phù hợp.
Diễn biến chi tiết
Tại tọa đàm "Thẩm định giá gắn với quản lý, sử dụng đất đai - Thực trạng và giải pháp" do Kiểm toán Nhà nước tổ chức tại TP.HCM vào sáng 9/7/2026, Phó Tổng Kiểm toán Nhà nước Bùi Quốc Dũng nhấn mạnh rằng vấn đề cốt lõi không phải là thiếu phương pháp định giá, mà là thiếu hệ thống dữ liệu đủ tin cậy để các phương pháp này phát huy hiệu quả. Thực trạng cho thấy, nhiều địa phương dù đã rà soát trong 24 tháng vẫn không tìm đủ tài sản so sánh, thậm chí phải mở rộng phạm vi thu thập dữ liệu sang các địa phương khác. Giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng nhiều khi chỉ nhỉnh hơn hoặc tương đương bảng giá đất, thấp hơn đáng kể so với giá giao dịch thực tế.
Theo ông Dũng, điều này khiến các phương pháp định giá như phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư hay phương pháp hệ số điều chỉnh đều khó phản ánh đúng giá trị thị trường nếu dữ liệu đầu vào không chính xác. Đại diện các tổ chức tín dụng cũng đồng tình rằng một hệ thống dữ liệu được chuẩn hóa, liên thông và có khả năng kiểm chứng là yếu tố còn thiếu.
Tác động & Nhận định
Những vướng mắc trong việc xác định giá đất không chỉ gây chậm trễ cho các dự án bất động sản mà còn ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý, sử dụng đất đai và nguồn thu ngân sách nhà nước. Để khắc phục, lãnh đạo KTNN đề xuất:
- Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và cơ sở dữ liệu giá đất.
- Thiết lập cơ chế chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan quản lý.
Việc cải thiện hệ thống dữ liệu và thu hẹp khoảng cách giữa quy định pháp luật và thực tiễn triển khai là nhiệm vụ trọng tâm nhằm minh bạch hóa thị trường bất động sản và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho nhà đầu tư cũng như công tác quản lý nhà nước.