TPHCM vừa công bố quyết định mới về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) áp dụng từ ngày 1/7/2026. Theo quy định này, hệ số K đối với các dự án cao tầng sẽ tăng lên tối đa 1,7 lần, trong khi hệ số điều chỉnh theo biến động thị trường và các yếu tố khác vẫn giữ nguyên ở mức 1,0. Quyết định số 45/2026/QĐ-UBND do UBND TPHCM ban hành dự kiến sẽ tác động đáng kể đến chi phí phát triển dự án bất động sản trên địa bàn.
Diễn biến chi tiết
Quyết định mới quy định hệ số K được xác định bằng tích của ba yếu tố: hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường (K1), hệ số điều chỉnh theo quy hoạch (K2), và hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất (K3). Công thức cụ thể là K = K1 x K2 x K3.
Theo đó
- K1 (hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường) được giữ ở mức 1 lần cho tất cả các loại đất.
- K3 (hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác) cũng được giữ ở mức 1 lần.
- Điểm đáng chú ý nhất là K2 (hệ số điều chỉnh theo quy hoạch), áp dụng riêng cho các dự án đầu tư theo quy hoạch xây dựng, sẽ được tính toán cụ thể và làm tròn đến 2 số thập phân. Đối với các trường hợp không phải dự án đầu tư theo quy hoạch xây dựng, K2 vẫn là 1 lần.
Quyết định này áp dụng cho các trường hợp giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất. Đặc biệt, hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sang đất ở sẽ không phải trả thêm tiền.
Tác động & Nhận định
Việc tăng hệ số K2 lên đến 1,7 lần cho các dự án cao tầng có thể làm tăng đáng kể chi phí sử dụng đất mà các chủ đầu tư phải nộp ngân sách. Điều này có thể dẫn đến:
- Tăng giá thành sản phẩm bất động sản tại TPHCM, đặc biệt là các dự án căn hộ và cao ốc văn phòng.
- Ảnh hưởng đến biên lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất lớn tại TPHCM.
- Có thể làm chậm lại tiến độ triển khai một số dự án do cần điều chỉnh lại phương án tài chính.
Tuy nhiên, việc giữ nguyên hệ số K1 và K3 cho thấy chính quyền muốn kiểm soát sự biến động giá đất theo thị trường và các yếu tố bên ngoài, đồng thời tập trung điều chỉnh chi phí dựa trên quy hoạch và loại hình dự án. Điều này có thể giúp định hình lại thị trường bất động sản TPHCM theo hướng phát triển bền vững hơn, khuyến khích các dự án phù hợp với quy hoạch chung của thành phố.