Từ ngày 1/7/2026, TP.HCM chính thức áp dụng Quyết định mới về hệ số điều chỉnh giá đất, một động thái quan trọng nhằm cụ thể hóa Luật Đất đai 2024 và các nghị quyết tháo gỡ khó khăn. Điểm đáng chú ý là hệ số điều chỉnh theo quy hoạch đối với các dự án cao tầng có thể lên tới 1,7 lần, trong khi các hệ số khác được giữ nguyên, hứa hẹn tạo ra những thay đổi đáng kể trong nghĩa vụ tài chính về đất đai cho các nhà phát triển.
Diễn biến chi tiết
Quyết định này được UBND TP.HCM ban hành, dựa trên cơ sở Luật Đất đai 2024, các luật sửa đổi bổ sung, Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội và Nghị định số 49/2026/NĐ-CP của Chính phủ. Nó cung cấp khung pháp lý để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai trong nhiều trường hợp, bao gồm:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất không qua đấu giá.
- Tính tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê.
- Xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
- Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.
- Tính nghĩa vụ tài chính khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch, và xác định tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá đất (K) được xây dựng theo công thức tổng hợp: K = K1 x K2 x K3. Trong đó:
- K1 là hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường.
- K2 là hệ số điều chỉnh theo quy hoạch.
- K3 là hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.
Đối với năm 2026, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch (K2) đối với các dự án cao tầng có thể lên đến 1,7 lần, trong khi hệ số biến động thị trường (K1) được xác định cụ thể trong quy định.
Tác động & Nhận định
Việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất mới, đặc biệt với sự tăng lên của hệ số theo quy hoạch cho các dự án cao tầng, sẽ tác động trực tiếp đến chi phí phát triển dự án bất động sản tại TP.HCM. Các nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đối mặt với nghĩa vụ tài chính về đất đai cao hơn, đặc biệt đối với các quỹ đất nằm trong khu vực có quy hoạch phát triển cao tầng. Điều này có thể dẫn đến:
- Tăng giá thành sản phẩm bất động sản, từ đó ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và sức cạnh tranh trên thị trường.
- Thúc đẩy các doanh nghiệp bất động sản tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất, hoặc tìm kiếm quỹ đất ở các khu vực có hệ số điều chỉnh thấp hơn.
- Có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận biên của các dự án đang trong giai đoạn tiền phát triển hoặc các dự án mới.
Tuy nhiên, đây cũng là một bước đi của chính quyền nhằm minh bạch hóa và tiệm cận hơn với giá trị thị trường thực tế của đất đai, đồng thời kiểm soát việc sử dụng đất hiệu quả hơn theo quy hoạch tổng thể.