Tại hội thảo "Bất động sản sau cơn sốt" do Báo Dân Việt tổ chức ngày 15/10, chuyên gia kinh tế PGS-TS Ngô Trí Long khuyến nghị tổng số tiền gốc và lãi vay mua nhà hằng tháng không nên vượt quá 30 - 35% thu nhập thực tế của mỗi gia đình. Đây cũng là ngưỡng an toàn dựa theo tiêu chuẩn của một tổ chức tài chính quốc tế từ Mỹ nhằm phòng ngừa rủi ro đứt gãy dòng tiền khi thị trường biến động.
Áp lực trả nợ tính toán ra sao với mức lương 40 triệu đồng?
Theo PGS-TS Ngô Trí Long, đối với hộ gia đình đạt mức thu nhập 40 triệu đồng/tháng, số tiền dùng để trả nợ mua nhà an toàn chỉ nên dao động từ 12 - 14 triệu đồng/tháng. Nếu tỷ lệ trả nợ vượt quá 40% tổng thu nhập, rủi ro tài chính và áp lực chi tiêu thường nhật sẽ tăng lên rất lớn.
Chuyên gia đưa ra bài toán thực tế
- Khi vay 1,5 tỷ đồng trong thời hạn 20 năm với mức lãi suất 10%/năm, số tiền trả góp đều đặn hàng tháng vào khoảng 14,5 triệu đồng.
- Trong trường hợp lãi suất thả nổi điều chỉnh tăng từ 10% lên 15%/năm, gánh nặng trả góp hàng tháng sẽ đội lên mức 19,8 triệu đồng (tăng thêm hơn 5,3 triệu đồng/tháng).
Do đó, ngay cả khi giá nhà hạ nhiệt, chi phí tài chính vẫn có thể tăng vọt nếu lãi suất cho vay biến động bất lợi.
Tác động tới nhà đầu tư
Quy tắc quản trị tài chính này đặt ra nhiều lưu ý đối với người mua nhà ở thực lẫn nhà đầu tư cá nhân:
- Dự phòng rủi ro thanh khoản: Người mua cần chuẩn bị sẵn một khoản quỹ dự phòng đủ trang trải sinh hoạt và trả nợ trong tối thiểu 6 tháng, tối ưu nhất là từ 9 - 12 tháng.
- Rủi ro lãi suất thả nổi: Cần tính toán kịch bản lãi suất tăng thêm từ 3-5% sau giai đoạn ưu đãi cố định ban đầu để đo lường khả năng gồng gánh của dòng tiền thu nhập.
- Đối với thị trường bất động sản: Lãi suất vay neo cao sẽ trực tiếp hạn chế sức mua của phân khúc khách hàng dùng đòn bẩy tài chính, khiến thanh khoản thị trường khó phục hồi nhanh.