Thị trường trái phiếu bất động sản (BĐS) Việt Nam đang ghi nhận sự phục hồi và phân hóa rõ rệt, với dòng vốn tập trung vào các doanh nghiệp có uy tín, tài sản đảm bảo tốt và khả năng bán hàng hiệu quả. Điều này cho thấy niềm tin của nhà đầu tư đã được cải thiện nhưng vẫn có sự chọn lọc cao trong bối cảnh thị trường đang tìm lại điểm cân bằng.
Diễn biến chi tiết
Trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) riêng lẻ đạt gần 188 nghìn tỷ đồng. Đáng chú ý, nhóm BĐS chiếm khoảng 40%, tương đương khoảng 75 nghìn tỷ đồng. Riêng trong tháng 6, tổng thị trường TPDN ghi nhận 44 nghìn tỷ đồng phát hành mới. Ngân hàng và bất động sản tiếp tục là hai nhóm ngành dẫn đầu về quy mô phát hành.
Các ngân hàng lớn như LPBank, OCB, Techcombank, Vietcombank, ACB, BIDV đã tăng cường phát hành với lãi suất bình quân 7,9%/năm. Trong khi đó, các doanh nghiệp BĐS như Vinhomes, Công ty CP Đô thị du lịch Cần Giờ, Vinpearl, Công ty CP Đầu tư Xây dựng Thái Sơn, CII phát hành trái phiếu với lãi suất khá cao, dao động từ 10%/năm đến trên 12,5%/năm. Mặc dù quy mô phát hành của trái phiếu BĐS thấp hơn so với các tổ chức tín dụng trong 6 tháng đầu năm, nhưng mức lãi suất bình quân lại cao hơn đáng kể.
Tác động & Nhận định
- Theo phân tích từ Chứng khoán OCB (OCBS), động lực phát hành của nhóm BĐS không chỉ đến từ nhu cầu mở rộng dự án mà còn quan trọng hơn là nhu cầu tái cấp vốn, cơ cấu lại dòng tiền và chuẩn bị nguồn trả nợ. Khoảng 116 nghìn tỷ đồng TPDN sẽ đáo hạn trong 6 tháng cuối năm, tạo áp lực lớn lên các doanh nghiệp.
- Việc Vinhomes thông qua kế hoạch phát hành riêng lẻ tối đa 3 nghìn tỷ đồng là tín hiệu tích cực, cho thấy kênh trái phiếu đang mở lại trước tiên với các chủ đầu tư hàng đầu, có tài sản bảo đảm và hồ sơ tín dụng minh bạch.
- Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất phát hành trái phiếu BĐS vẫn duy trì ở mức hai chữ số, phản ánh việc nhà đầu tư vẫn yêu cầu mức bù rủi ro cao đối với các khoản đầu tư vào lĩnh vực này. Sự phân hóa sẽ tiếp tục diễn ra, ưu tiên các doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững chắc và khả năng tạo ra dòng tiền bền vững.