Thị trường căn hộ đang trải qua giai đoạn điều chỉnh đáng kể sau chu kỳ tăng nóng 2023-2025. Lãi suất tăng cao đã làm tăng chi phí vốn, đồng thời dư địa tăng giá của bất động sản chậm lại, khiến nhóm nhà đầu tư lướt sóng gần như rút khỏi thị trường để tìm kiếm kênh đầu tư khác. Điều này đã tác động trực tiếp đến thanh khoản và tâm lý thị trường.
Diễn biến chi tiết
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội, nhận định rằng nhà đầu tư lướt sóng chỉ tham gia thị trường khi hội tụ hai điều kiện: mặt bằng lãi suất thấp và khả năng tăng giá nhanh của bất động sản. Hiện tại, cả hai yếu tố này đều không còn thuận lợi. Chi phí vốn tăng cao do lãi suất gia tăng làm giảm đáng kể động lực sử dụng đòn bẩy tài chính. Bên cạnh đó, sau thời gian tăng trưởng mạnh, kỳ vọng lợi nhuận từ việc tăng giá đã giảm sút, khiến phân khúc này kém hấp dẫn hơn. Tại thị trường sơ cấp, tỷ lệ hấp thụ đã giảm từ 85-90% trước đây xuống dưới 70% trong 6 tháng đầu năm 2026, dù nguồn cung mới vẫn duy trì. Tốc độ bán hàng chậm lại rõ rệt do người mua thận trọng hơn và số lượng khách hàng tiềm năng giảm.
Tác động & Nhận định
Việc nhà đầu tư lướt sóng rút lui đã khiến thanh khoản thị trường căn hộ sụt giảm, đặc biệt ở phân khúc sơ cấp. Mặc dù giá nhà vẫn được dự báo sẽ tăng, nhưng tốc độ sẽ chậm hơn đáng kể so với giai đoạn trước. Điều này cho thấy thị trường đang chuyển dịch sang giai đoạn phát triển bền vững hơn, tập trung vào nhu cầu thực và giá trị dài hạn hơn là đầu cơ ngắn hạn. Các nhà đầu tư cần đánh giá lại chiến lược, ưu tiên các yếu tố cơ bản và dòng tiền ổn định thay vì kỳ vọng lợi nhuận nhanh chóng. Thị trường sẽ cần thời gian để tái cân bằng, với sự chọn lọc kỹ càng hơn từ phía người mua.
- Thị trường sơ cấp: Tỷ lệ hấp thụ giảm, tốc độ bán hàng chậm lại.
- Giá nhà: Tiếp tục tăng nhưng với tốc độ thấp hơn.
- Dòng tiền: Dịch chuyển khỏi đầu cơ, tìm kiếm cơ hội ở các kênh khác.