Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mới nhất vừa công bố đề xuất bãi bỏ phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường và các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể. Thay vào đó, khung giá đất sẽ do Nhà nước quyết định dựa trên các nguyên tắc mới nhằm đảm bảo công khai, minh bạch và hạn chế rủi ro 'bong bóng' tài sản.
Những thay đổi trọng yếu trong phương pháp định giá
So với các quy định trước đây, cơ quan soạn thảo đã đưa ra những điều chỉnh lớn nhằm siết chặt quản lý thị trường:
- Bãi bỏ nguyên tắc giá thị trường: Dự thảo không còn quy định phương pháp định giá đất bám sát nguyên tắc thị trường, đồng thời loại bỏ các quy định chi tiết về tư vấn xác định giá đất và điều kiện hành nghề của tổ chức tư vấn.
- Tăng vai trò của Nhà nước: Chuyển giao hoàn toàn trách nhiệm xây dựng bảng giá và hệ số điều chỉnh giá đất cho cơ quan quản lý nhà nước và đơn vị sự nghiệp công lập.
- 4 nguyên tắc định giá cốt lõi: Giá đất do Nhà nước quyết định phải đảm bảo tính trung thực, khách quan, minh bạch; tuân thủ đúng quy trình; và dựa trên cơ sở dữ liệu đất đai thực tế.
Tác động & Nhận định
Quy định mới kỳ vọng sẽ dẹp bỏ triệt để các hành vi đầu cơ, thổi giá đất hay tạo ra các cơn 'sốt ảo' vốn gây nhũng nhiễu thị trường bất động sản thời gian qua.
- Đối với doanh nghiệp bất động sản: Việc xác định chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất có thể rõ ràng hơn về mặt thủ tục hành chính, nhưng cũng đối mặt với nguy cơ thiếu tính linh hoạt do phụ thuộc vào quyết định hành chính thay vì cung cầu thị trường.
- Đối với nhà đầu tư cá nhân: Động thái này giúp thị trường hướng tới sự ổn định dài hạn, giảm thiểu rủi ro mua đỉnh các dự án bị 'thao túng' giá đất cục bộ.