Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang trong quá trình lấy ý kiến góp ý cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đến hết ngày 10/8/2026. Một trong những nội dung trọng tâm của dự thảo là việc đề xuất hai phương án liên quan đến hệ thống quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, nhằm mục tiêu đổi mới và nâng cao hiệu quả quản lý đất đai.
Diễn biến chi tiết
Trong báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2024, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã nêu rõ sự cần thiết phải đổi mới phương thức lập quy hoạch. Cụ thể, đề xuất chuyển từ việc khống chế chỉ tiêu sử dụng đất sang quy hoạch không gian lãnh thổ thống nhất, đồng bộ với quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và nông thôn. Mục tiêu là xác định rõ chức năng sử dụng đất của từng khu vực, khắc phục tình trạng chia cắt, chồng chéo, xung đột, lãng phí, và quy trình phê duyệt phức tạp, kéo dài. Đồng thời, dự thảo cũng quy định rõ nguyên tắc các quy hoạch ngành có sử dụng đất phải tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất hai phương án về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cùng với việc sửa đổi hệ thống quy hoạch theo tổ chức chính quyền địa phương 02 cấp. Hệ thống quy hoạch và việc lập kế hoạch sử dụng đất 05 năm sẽ được đơn giản hóa, số hóa và tích hợp với quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và nông thôn, cũng như quy hoạch ngành có sử dụng đất. Đặc biệt, dự thảo còn quy định chặt chẽ thẩm quyền, trình tự, điều kiện điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch liên quan nhằm hạn chế tình trạng quy hoạch treo và kiểm soát việc điều chỉnh quy hoạch tùy tiện theo lợi ích cục bộ. Nội dung quy hoạch sử dụng đất quốc gia phải đảm bảo phân bổ diện tích đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, đất trồng lúa (xác định diện tích đất lúa quốc gia tối thiểu) và đất rừng. Ngoài ra, việc quản lý khai thác hiệu quả không gian ngầm tại các đô thị lớn và không gian lấn biển cũng được chú trọng.
Tác động & Nhận định
Những thay đổi trong Luật Đất đai sửa đổi, đặc biệt là các đề xuất về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, có thể mang lại nhiều tác động tích cực cho thị trường bất động sản Việt Nam. Việc đồng bộ hóa và đơn giản hóa quy trình quy hoạch sẽ giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý, tăng cường tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý đất đai. Nhà đầu tư có thể kỳ vọng vào:
- Giảm thiểu quy hoạch treo: Quy định chặt chẽ về điều chỉnh quy hoạch sẽ hạn chế tình trạng dự án bị đình trệ do quy hoạch không rõ ràng hoặc thay đổi đột ngột.
- Tăng tính ổn định và dự đoán: Hệ thống quy hoạch đồng bộ, rõ ràng sẽ giúp các nhà đầu tư có cơ sở vững chắc hơn để đưa ra quyết định đầu tư.
- Khai thác hiệu quả tài nguyên đất: Việc xác định rõ chức năng sử dụng đất, quản lý không gian ngầm và lấn biển sẽ tối ưu hóa giá trị sử dụng đất, đặc biệt tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, việc siết chặt các quy định cũng có thể tạo ra thách thức ban đầu cho một số doanh nghiệp cần thời gian thích nghi.