Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, đã đưa ra nhận định về hành vi của nhà đầu tư bất động sản tại Việt Nam, cho rằng nhiều trường hợp cắt lỗ không đến từ sự suy giảm giá trị thực của tài sản mà từ áp lực tài chính ngắn hạn. Ông chỉ rõ rằng nhà đầu tư thường mua vào khi thị trường sôi động và bán ra khi xuất hiện các tín hiệu chưa rõ ràng, đặc biệt vào hai thời điểm trước khi dự án bàn giao và khi chương trình hỗ trợ lãi suất kết thúc.
Diễn biến chi tiết
Theo ông Trung, phần lớn các đợt cắt lỗ trên thị trường bất động sản Việt Nam thường diễn ra khi dự án chuẩn bị tạo ra giá trị thực. Nguyên nhân chính không nằm ở chất lượng tài sản mà ở dòng tiền của người sở hữu. Khi dự án gần bàn giao, người mua phải thanh toán phần còn lại của hợp đồng, thường chiếm 30-50% giá trị căn hộ. Nhiều nhà đầu tư đã sử dụng đòn bẩy tài chính cao ngay từ đầu, khiến khoản thanh toán này trở thành gánh nặng.
Một yếu tố quan trọng khác là sự kết thúc của thời gian ân hạn lãi suất. Khoản vay có thể chuyển từ mức lãi suất ưu đãi gần 0% sang lãi suất thả nổi khoảng 10-14%/năm, tạo ra cú sốc đáng kể đối với nghĩa vụ trả nợ hàng tháng. Điều này khiến nhà đầu tư không chuyên dễ dàng nhầm lẫn giữa áp lực tài chính cá nhân và sự mất giá của tài sản.
Tác động & Nhận định
Nhận định này của ông Trung làm rõ một khía cạnh quan trọng về tâm lý và hành vi của nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt là những người thiếu kinh nghiệm hoặc có dòng tiền không ổn định. Điều này có thể dẫn đến việc:
- Bán tháo tài sản: Khi đối mặt với áp lực thanh toán và lãi suất tăng, nhà đầu tư có thể buộc phải bán tài sản dưới giá trị thực để giải quyết vấn đề dòng tiền.
- Bỏ lỡ cơ hội sinh lời: Việc bán ra sớm, ngay trước giai đoạn tài sản bắt đầu tạo ra giá trị, khiến nhà đầu tư bỏ lỡ tiềm năng tăng trưởng của dự án.
- Thiếu chiến lược dài hạn: Phản ứng hoảng loạn cho thấy sự thiếu vắng một chiến lược đầu tư bền vững và quản lý rủi ro tài chính hiệu quả. Nhà đầu tư cần đánh giá kỹ lưỡng khả năng tài chính và dòng tiền trước khi quyết định sử dụng đòn bẩy, cũng như hiểu rõ các giai đoạn phát triển của dự án bất động sản.