Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang rơi vào tình trạng đóng băng thanh khoản và buộc phải cắt lỗ để bảo đảm dòng tiền. Tại hội thảo ngày 15/10/2026, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam (EZ Property), nhận định thị trường đang trải qua đợt suy giảm mạnh, buộc doanh nghiệp phải bán rẻ tài sản nhằm duy trì hoạt động.
Doanh nghiệp địa ốc đối mặt khó khăn gì?
Theo ông Phạm Đức Toản, lượng giao dịch của doanh nghiệp từ đầu năm đến nay đã sụt giảm 90%, thị trường gần như đóng băng trên diện rộng từ Hà Nội, TP.HCM đến các tỉnh lân cận. Hiện thanh khoản chỉ xuất hiện nhỏ giọt ở phân khúc nhà ở xã hội và thị trường thứ cấp tại các dự án đã bàn giao có cư dân ở thực.
Nhiều chủ đầu tư áp dụng chính sách chiết khấu, giảm giá hay ân hạn nợ nhưng đều không đạt hiệu quả kéo dài. Chẳng hạn, một dự án tại trung tâm Hải Phòng có giá chỉ khoảng 20 triệu đồng/m2 nhưng từ đầu năm đến nay hầu như không bán được hàng. Doanh nghiệp vừa và nhỏ cạn kiệt nguồn vốn, khó tiếp cận tín dụng mới hoặc chỉ có thể vay để đảo nợ cũ, khiến nhiều dự án phải tạm dừng triển khai.
Để giải bài toán thanh khoản, ông Toản khẳng định sẵn sàng giảm giá tới 20% hoặc bán dưới giá thành nhằm thu hồi dòng tiền mặt. Điển hình như các lô đất nền có sổ đỏ tại khu vực Bình Dương cũ hiện bán với giá 10-12 triệu đồng/m2, trong khi riêng tiền sử dụng đất tối thiểu đã chiếm khoảng 7 triệu đồng/m2.
Tác động tới nhà đầu tư
- Cổ phiếu ngành bất động sản: Rủi ro thanh khoản kéo dài gây áp lực nặng nề lên biên lợi nhuận và dòng tiền của các công ty địa ốc, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy nợ vay cao.
- Nhà đầu tư cá nhân: Áp lực giảm giá thứ cấp gia tăng; việc mua gom tài sản cần ưu tiên pháp lý chuẩn chỉnh, có sẵn sổ đỏ và mức chiết khấu sâu thay vì đầu cơ lướt sóng.
- Yếu tố theo dõi: Khả năng khơi thông dòng vốn tín dụng ngân hàng và tiến độ xử lý hàng tồn kho của các chủ đầu tư trong các quý tới.