Thị trường bất động sản thứ cấp đang chứng kiến tình trạng khó khăn khi các nhà đầu tư buộc phải hạ thấp kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chỉ còn tương đương lãi suất tiết kiệm ngân hàng ở một số khu vực. Điều này diễn ra trong bối cảnh nguồn cung mới tiếp tục gia tăng.
Diễn biến chi tiết
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II của CBRE Việt Nam, nguồn cung mới trong 3 tháng qua đã tăng 20% so với cùng kỳ năm trước, với 6.573 căn hộ và 1.934 căn nhà liền thổ được mở bán. Nguồn cung này chủ yếu tập trung tại các khu vực đô thị vệ tinh, đặc biệt là Bình Dương cũ, nơi đóng góp gần 80% lượng sản phẩm căn hộ mới. Đối với nhà liền thổ, nguồn cung mới hoàn toàn đến từ TP.HCM cũ, chủ yếu từ một dự án đại đô thị ở ngoại vi.
Tính đến cuối quý II/2026, tổng nguồn cung căn hộ lũy kế tại TP.HCM cũ đạt gần 355.000 căn, nhưng lượng hàng tồn kho chỉ chiếm chưa tới 3%, cho thấy sự khan hiếm sản phẩm sơ cấp ở khu vực trung tâm và cận trung tâm. Giá bán sơ cấp trung bình trên thị trường nhà ở TP.HCM trong quý II/2026 đạt khoảng 76 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 8% so với quý trước và 16% so với cùng kỳ năm trước. Đà tăng này được thúc đẩy bởi nguồn cung mới hạn chế tại TP.HCM cũ, nơi các dự án mở bán mới chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trung bình đạt 90%, trong đó tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 73%.
Tác động & Nhận định
- Khó khăn cho nhà đầu tư thứ cấp: Dù giá sơ cấp tăng và tỷ lệ hấp thụ tốt, nhưng áp lực điều chỉnh lợi nhuận của nhà đầu tư thứ cấp cho thấy thanh khoản trên thị trường này đang gặp vấn đề. Điều này có thể do nguồn cung sơ cấp tăng, hoặc do nhà đầu tư kỳ vọng lợi nhuận quá cao trước đó.
- Phân hóa thị trường: Sự khan hiếm nguồn cung sơ cấp ở trung tâm đẩy giá lên cao, trong khi nguồn cung dồi dào ở các đô thị vệ tinh lại khiến nhà đầu tư thứ cấp phải cạnh tranh giảm giá.
- Triển vọng nửa cuối năm: CBRE Việt Nam đánh giá triển vọng tích cực hơn khi nhiều dự án đang hoàn tất thủ tục pháp lý, có thể giúp giải tỏa phần nào áp lực cung cầu và cải thiện thanh khoản. Tuy nhiên, tình hình thị trường thứ cấp vẫn cần được theo dõi sát sao.