Hơn 97% người dân Việt Nam hiện đang sinh sống trong các loại hình nhà đất, trong khi căn hộ chung cư chỉ chiếm khoảng 2,2% tổng số nhà ở. Tuy nhiên, theo ông Trần Quang Trung từ OneHousing, cấu trúc này có thể đảo chiều trong 10-15 năm tới, biến căn hộ chung cư thành lựa chọn ưu tiên tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM.
Diễn biến chi tiết
Hiện tại, nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất chiếm tới 97,8% tổng số nhà ở tại Việt Nam, một tỷ lệ khác biệt so với các đô thị lớn trong khu vực đã trải qua quá trình đô thị hóa tương tự. Điều này giải thích đặc trưng "nhà ống trong ngõ nhỏ" phổ biến ở Hà Nội và TP.HCM, mô hình chỉ phát triển hiệu quả khi mật độ dân số còn thấp và quỹ đất dồi dào. Tuy nhiên, ông Trung nhấn mạnh rằng dư địa phát triển nhà đất đang cạn kiệt nhanh chóng.
Các quy hoạch đô thị cho thấy áp lực dân số gia tăng đáng kể. Tại Hà Nội, Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm (phê duyệt tháng 5/2026) dự báo dân số đạt 14-15 triệu người vào năm 2035 và 17-19 triệu người vào năm 2065, tăng vọt so với hơn 8 triệu người hiện nay. Tương tự, TP.HCM đặt mục tiêu dân số 20-22 triệu người vào năm 2050, hướng tới một siêu đô thị đa trung tâm. Ở cấp quốc gia, Chính phủ đặt mục tiêu tỷ lệ đô thị hóa đạt tối thiểu 45% vào năm 2025 và vượt 50% vào năm 2030.
Tác động & Nhận định
Sự thay đổi về cấu trúc nhà ở này không chỉ là một xu hướng nhất thời mà có thể là một thay đổi mang tính cấu trúc của thị trường bất động sản Việt Nam. Đối với các nhà đầu tư:
- Cơ hội cho phân khúc căn hộ: Nhu cầu về căn hộ chung cư, đặc biệt là tại các trung tâm đô thị lớn, dự kiến sẽ tăng mạnh trong tương lai do quỹ đất hạn chế và quy hoạch dân số.
- Áp lực lên giá nhà đất: Dù nhà đất vẫn là ưu tiên truyền thống, sự khan hiếm quỹ đất đô thị có thể đẩy giá lên cao, đồng thời khuyến khích các lựa chọn nhà ở theo chiều cao.
- Thay đổi khẩu vị đầu tư: Nhà đầu tư cần xem xét lại chiến lược, chú trọng hơn vào các dự án căn hộ đáp ứng nhu cầu đô thị hóa và quy hoạch phát triển của chính phủ.