Thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đang chứng kiến sự thay đổi trong hành vi người mua, khi họ ngày càng trở nên kỹ tính và nhạy cảm hơn về giá, theo báo cáo từ Savills. Khả năng chi trả tiếp tục là rào cản lớn, dù nguồn cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao. Điều này diễn ra trong bối cảnh nguồn cung mới có sự dịch chuyển rõ rệt sang phân khúc cao cấp.
Diễn biến chi tiết
Trong quý II/2026, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận khoảng 5.317 căn được đưa ra thị trường, giảm cả theo quý và theo năm. Đáng chú ý, căn hộ hạng A chiếm hơn 60% nguồn cung mới, cho thấy cơ cấu thị trường đang nghiêng về phân khúc cao cấp. Tổng cộng nửa đầu năm nay, nguồn cung mới đạt khoảng 11.000 căn.
Về giao dịch, hơn 5.000 căn đã được bán ra trong quý II và tổng cộng 9.800 căn trong 6 tháng đầu năm, bằng khoảng 1/3 tổng lượng giao dịch của cả năm 2025. Căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn nhất với 53% tổng lượng giao dịch.
Giá bán sơ cấp tại Hà Nội không giảm, thậm chí tăng. Do căn hộ hạng hai (tức các dự án mới mở bán hoặc giai đoạn tiếp theo của dự án cũ) chiếm hơn 60% nguồn cung mới, mặt bằng giá sơ cấp đã tăng 16% theo quý và 27% theo năm. Không có căn hộ nào được bán với giá dưới 4 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2026. Giao dịch chủ yếu tập trung vào các sản phẩm giá 4 - 6 tỷ, 6 - 8 tỷ và trên 8 tỷ đồng. Đặc biệt, số căn bán được với giá trên 8 tỷ đồng chiếm tới 43% tổng lượng giao dịch, tăng đáng kể so với mức 30% vào năm 2025. Hiện tại, tất cả nguồn cung sơ cấp đều có giá trên 70 triệu/m2, và 60% trong số đó có giá trên 90 triệu/m2, cho thấy sự khan hiếm căn hộ vừa túi tiền.
Tác động & Nhận định
Thị trường bất động sản Hà Nội đang đối mặt với thách thức về khả năng chi trả. Sự dịch chuyển của nguồn cung sang phân khúc cao cấp đang thu hẹp lựa chọn cho người mua có ngân sách hạn chế, đặc biệt là những người tìm kiếm căn hộ hạng C. Điều này có thể dẫn đến:
- Giảm thanh khoản ở phân khúc tầm trung và thấp do thiếu nguồn cung phù hợp.
- Tăng áp lực giá lên các dự án cao cấp, nhưng cũng có thể khiến một bộ phận người mua phải trì hoãn quyết định mua nhà.
- Các nhà đầu tư và phát triển dự án cần cân nhắc lại chiến lược sản phẩm để đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường, đặc biệt là phân khúc nhà ở giá vừa phải, để đảm bảo tính bền vững của thị trường.