Lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm đang tiến gần ngưỡng tâm lý quan trọng 5%, mức cao nhất trong nhiều năm qua. Diễn biến này làm dấy lên lo ngại sâu sắc về chi phí đi vay gia tăng và rủi ro tái cấp vốn đối với lĩnh vực bất động sản thương mại (CRE).
Áp lực tái tài trợ bất động sản thương mại
Việc lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ kỳ hạn 10 năm chạm mốc 5% phản ánh kỳ vọng lãi suất điều hành của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) sẽ duy trì ở mức cao trong thời gian dài hơn. Đối với ngành bất động sản thương mại, đây là gánh nặng lớn:
- Chi phí lãi vay tăng vọt khiến nhiều dự án đối mặt với nguy cơ thâm hụt dòng tiền hoạt động.
- Áp lực đáo hạn hàng trăm tỷ USD nợ vay trong giai đoạn 2024-2025 buộc các chủ đầu tư phải tái cấp vốn với lãi suất đắt đỏ hơn nhiều lần.
- Định giá tài sản bất động sản thương mại, đặc biệt là phân khúc văn phòng cho thuê, đứng trước nguy cơ bị hạ định giá mạnh.
Tác động & Nhận định đối với thị trường
Sự gia tăng của lợi suất trái phiếu Mỹ kỳ hạn 10 năm là biến số vĩ mô toàn cầu có sức ảnh hưởng sâu rộng:
- Đồng USD mạnh lên: Lợi suất cao tiếp tục nâng đỡ sức mạnh đồng USD, gây sức ép tỷ giá lên các đồng tiền thị trường mới nổi, trong đó có tỷ giá USD/VND.
- Hạn chế dư địa chính sách: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sẽ chịu áp lực cân đối giữa việc hỗ trợ tăng trưởng kinh tế và bảo vệ tỷ giá, khiến việc hạ thêm lãi suất trở nên thách thức.
- Tâm lý thận trọng: Thị trường chứng khoán toàn cầu và Việt Nam có thể đối mặt với nhịp điều chỉnh khi dòng vốn ngoại có xu hướng dịch chuyển về các tài sản phi rủi ro mang lại lợi suất hấp dẫn tại Mỹ.