Loạt đại gia bất động sản sụt giảm lợi nhuận 9 tháng

Theo số liệu tổng hợp từ báo cáo tài chính quý 3/2026 do báo Việt Nam hàng ngày dẫn lại, hàng chục doanh nghiệp ngành bất động sản ghi nhận lợi nhuận trước thuế 9 tháng đầu năm giảm từ 35% đến 99% so với cùng kỳ năm 2025. Tình trạng sụt giảm xuất hiện trên diện rộng, bao gồm cả các tên tuổi lớn ở mảng dân cư và khu công nghiệp như Becamex IDC (BCM), Đầu tư Nam Long (NLG), Đất Xanh (DXG) và VEFAC (VEF).

Vì sao lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản lao dốc?

Nguyên nhân chính khiến lợi nhuận sụt mạnh đến từ mức nền so sánh cao của năm 2025 (nhờ thu nhập đột biến từ thoái vốn, chuyển nhượng dự án) cùng sự suy giảm tiến độ bàn giao sản phẩm:

• VEFAC (VEF): Lợi nhuận trước thuế 9 tháng đạt 1.085 tỷ đồng, giảm 94% (giảm 18.210 tỷ đồng so với cùng kỳ) do năm 2025 có lợi nhuận đột biến từ chuyển nhượng dự án Vinhomes Global Gate. Dù vậy, riêng quý 3/2026, lãi trước thuế đạt 405 tỷ đồng, tăng 89%.
• Hodeco (HDC): Dù doanh thu tăng 63% đạt 459 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế vẫn giảm 73% còn 207 tỷ đồng do mất khoản lãi lớn từ chuyển nhượng cổ phần dự án Đại Dương.
• Thuduc House (TDH): Lợi nhuận giảm mạnh nhất tới 99%, chỉ còn khoảng 1 tỷ đồng vì không còn khoản thu nhập vụ kiện thuế như năm trước.
• Đầu tư Nam Long (NLG): Doanh thu bàn giao giảm 54% xuống 1.738 tỷ đồng, kéo lợi nhuận trước thuế giảm 50% còn 310 tỷ đồng.
• Đất Xanh (DXG) và Đất Xanh Services (DXS): Dù doanh thu tăng lần lượt 4% và 14%, lợi nhuận trước thuế giảm 49% (xuống 315 tỷ đồng) và giảm 53% (xuống 271 tỷ đồng).
• Nhóm khu công nghiệp ghi nhận sự sụt giảm tại Becamex IDC (BCM) với lãi trước thuế giảm 68% còn 796 tỷ đồng; Sonadezi (SNZ) giảm 35% còn 1.307 tỷ đồng; Sonadezi Châu Đức (SZC) giảm 77% còn 70 tỷ đồng do đổi phương pháp hạch toán phân bổ doanh thu dần thay vì ghi nhận một lần.
• Nhiều đơn vị khác ghi nhận mức giảm sâu như NDN (-88%), TDC (-80%), CSC (-75%), DTD (-75%), SGR (-60%). Thậm chí, LDG lỗ 116 tỷ đồng, VCR lỗ 103 tỷ đồng và NTL lỗ 55 tỷ đồng sau 9 tháng.

Tác động tới nhà đầu tư

• Phân hóa bản chất lợi nhuận: Cần bóc tách giữa các doanh nghiệp giảm lãi do hụt thu nhập tài chính đột biến (như VEF, HDC) và nhóm sụt giảm từ hoạt động kinh doanh cốt lõi do chậm bàn giao hay khó khăn thanh khoản (NLG, DXG, NTL).
• Rủi ro nhóm lỗ: Áp lực thoái vốn và áp lực dòng tiền tiếp tục gia tăng lên các mã báo lỗ như LDG, NTL, VCR.
• Điểm cần theo dõi: Tiến độ hạch toán quý 4 – điểm rơi doanh thu thường niên của nhóm bất động sản dân cư, cũng như sự thay đổi chuẩn mực kế toán doanh thu ở nhóm khu công nghiệp (như trường hợp SZC).

Dữ liệu thị trường liên quan

Số liệu từ cơ sở dữ liệu TitanLabs, cập nhật phiên 30/10/2026; bấm vào mã để xem hồ sơ đầy đủ (định giá, dòng tiền, kỹ thuật).