Công ty Cổ phần Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) dự báo lãi suất huy động đã ở vùng đỉnh, duy trì mức cao trong quý III/2026 và có thể giảm nhẹ từ đầu quý IV/2026. Tuy nhiên, đối với người vay mua nhà, chi phí đi vay vẫn còn cao, trong khi nguồn cung mới tăng trở lại sau ba năm co cụm. Điều này tạo áp lực chọn lọc lên các dự án bất động sản, đòi hỏi người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng hơn.
Diễn biến chi tiết
Phản ứng phổ biến khi lãi suất vay cao là tìm kiếm các dự án có giá thấp hơn với kỳ vọng biên lợi nhuận rộng hơn để bù đắp chi phí vốn. Tuy nhiên, KBSV cảnh báo rằng cách tiếp cận này chỉ hợp lý trong ngắn hạn và bỏ qua giá trị thực sự mà tài sản có thể tạo ra. Khi lãi vay duy trì ở mức cao, chi phí duy trì tài sản mỗi tháng trở thành yếu tố quan trọng hơn giá mua ban đầu. Một bất động sản có giá 2 tỷ nhưng không có cư dân, không có nhu cầu thuê hoặc dịch vụ vận hành sẽ tạo ra áp lực tài chính tương đương, thậm chí lớn hơn, so với một tài sản 3 tỷ có dòng tiền thực. Việc trả lãi vay mà tài sản không sinh lời sẽ dẫn đến hiệu suất đầu tư âm.
Tác động & Nhận định
Để đánh giá khả năng "sống được" của một tài sản bất động sản, nhà đầu tư cần xem xét bốn chỉ báo thực tế. Yếu tố đầu tiên là tốc độ hình thành cộng đồng dân cư. Một dự án chỉ hoạt động hiệu quả khi tỷ lệ lấp đầy vượt ngưỡng 60-70%, đảm bảo các dịch vụ thương mại có khách và quản lý vận hành ổn định. Tốc độ cư dân về ở sau bàn giao là một chỉ báo rõ ràng nhất về sức khỏe của dự án, phản ánh chất lượng thực tế, uy tín của chủ đầu tư và nhu cầu ở thực trong khu vực đó. Điều này cho thấy tầm quan trọng của việc lựa chọn bất động sản có giá trị sử dụng và khai thác bền vững, thay vì chỉ bị hấp dẫn bởi mức giá thấp.
Nhà đầu tư nên dịch chuyển tư duy từ việc tìm kiếm giá rẻ sang đánh giá tiềm năng sinh lời và khả năng tạo ra dòng tiền của tài sản trong bối cảnh lãi suất vẫn neo cao. Điều này đòi hỏi một cái nhìn dài hạn và toàn diện hơn về thị trường bất động sản.