Thị trường căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội đang ghi nhận sự chậm lại về nhu cầu trong quý II/2026. Nguyên nhân chính là do mặt bằng giá sơ cấp cao và lãi suất vay mua nhà gia tăng, khiến tâm lý người mua duy trì sự thận trọng đáng kể.
Diễn biến chi tiết
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của Knight Frank Việt Nam, thị trường căn hộ TP.HCM đã bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ nét sau một chu kỳ tăng giá kéo dài. Mặc dù nguồn cung mới cải thiện, với 2.101 căn hộ mở bán mới, tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước, nhưng sức mua không còn bùng nổ. Phần lớn nguồn cung vẫn thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, dẫn đến tổng lượng giao dịch đạt 1.781 căn, thấp hơn cùng kỳ. Giá sơ cấp trung bình tại TP.HCM đạt khoảng 4.088 USD/m2, gần như không đổi so với quý trước.
Ngược lại, thị trường Hà Nội tiếp tục duy trì mặt bằng giá rất cao, đạt 4.356 USD/m2, tăng tới 33% so với cùng kỳ năm trước và lần đầu tiên vượt TP.HCM. Tuy nhiên, đà tăng giá này cũng khiến thanh khoản giảm đáng kể, với tỷ lệ hấp thụ chỉ còn 48%, thấp hơn nhiều so với mức 77% của cùng kỳ năm 2025. Avison Young cũng chỉ ra rằng giá bán thứ cấp tại TP.HCM đã giảm 5 - 8% xuống còn 4.450 USD/m2, trong khi Hà Nội có hơn 4.000 căn mở bán mới trong quý, chủ yếu vẫn là phân khúc cao cấp.
Tác động & Nhận định
Diễn biến này cho thấy tác động rõ rệt của chính sách tiền tệ thắt chặt và lãi suất tăng lên thị trường bất động sản. Nhà đầu tư và người mua nhà cần đặc biệt lưu ý:
- Áp lực tài chính: Lãi suất tăng trực tiếp làm tăng gánh nặng chi phí vay, khiến người mua ở thực khó tiếp cận hơn.
- Phân khúc cao cấp: Việc nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp làm giảm sự đa dạng của rổ hàng và hạn chế khả năng chi trả của phần lớn người mua.
- Thanh khoản giảm: Dù giá vẫn neo cao hoặc tiếp tục tăng ở một số khu vực (Hà Nội), nhưng thanh khoản giảm cho thấy thị trường đang chịu áp lực lớn, đặc biệt là ở phân khúc thứ cấp.
- Rủi ro điều chỉnh: Thị trường TP.HCM đã bước vào giai đoạn điều chỉnh, và Hà Nội có thể sớm chịu áp lực tương tự nếu giá tiếp tục tăng vượt khả năng chi trả của thị trường.