Việc kiểm soát tín dụng bất động sản nếu không được thực hiện cùng với các cơ chế xử lý thanh khoản và tháo gỡ khó khăn cho các dự án đang gặp vướng mắc có thể đẩy nhanh rủi ro thanh khoản thành rủi ro niềm tin, thậm chí lan rộng thành rủi ro hệ thống. Điều này đặc biệt đáng lo ngại đối với một thị trường phụ thuộc nhiều vào mô hình bán nhà hình thành trong tương lai.
Diễn biến chi tiết
Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), việc giảm đòn bẩy và hạn chế tín dụng vào bất động sản nhằm quản trị rủi ro. Tuy nhiên, hiệu quả của các biện pháp này phụ thuộc vào thời điểm, lộ trình và cách thức triển khai. Trong mô hình kinh doanh phổ biến tại Việt Nam, doanh nghiệp bất động sản thường sử dụng dòng tiền từ người mua để tiếp tục phát triển dự án, đồng thời phụ thuộc vào khả năng tiếp cận tín dụng và tái cấp vốn.
Khi tín dụng bị thắt chặt đột ngột, nhiều doanh nghiệp có thể rơi vào tình trạng thiếu hụt dòng tiền trầm trọng, dẫn đến việc không thể hoàn thành dự án và đáp ứng các nghĩa vụ tài chính. Từ năm 2023 đến nay, chính sách tín dụng và xử lý thị trường bất động sản đã chuyển hướng từ tháo gỡ thanh khoản sang định hướng dòng vốn có mục tiêu.
Sự thay đổi này khiến người mua nhà lo ngại về khả năng dự án không được bàn giao, dẫn đến việc giảm mua hoặc ngừng thanh toán. Điều này làm cho chủ đầu tư mất đi dòng tiền từ bán hàng, khiến công trường chậm lại và niềm tin thị trường tiếp tục suy giảm. Khi doanh số bán hàng sụt giảm, khả năng tiếp cận tín dụng cũng giảm theo, tạo thành một vòng xoáy tiêu cực giữa thanh khoản, tiến độ dự án và niềm tin thị trường.
Tác động & Nhận định
- Rủi ro hệ thống: Nếu tình trạng này kéo dài, rủi ro thanh khoản sẽ dễ dàng chuyển thành rủi ro niềm tin, có nguy cơ lan rộng và trở thành rủi ro hệ thống, ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế.
- Kinh nghiệm quốc tế: VARS IRE dẫn chứng kinh nghiệm của Trung Quốc, quốc gia đã chuyển trọng tâm từ hỗ trợ doanh nghiệp sang ưu tiên hoàn thành dự án và bàn giao nhà từ năm 2022. Sau đó, Trung Quốc triển khai cơ chế “danh sách trắng” để định hướng dòng vốn cho các dự án đủ điều kiện, đảm bảo dòng tiền ưu tiên cho việc hoàn thiện các dự án.
- Thách thức: Việt Nam cần có một cách tiếp cận cân bằng, vừa kiểm soát rủi ro vừa duy trì dòng chảy vốn hợp lý để tránh tạo ra những cú sốc lớn cho thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung.
Các nhà đầu tư cần theo dõi sát sao diễn biến chính sách tín dụng và các biện pháp hỗ trợ thị trường bất động sản để đánh giá rủi ro và cơ hội đầu tư.