Việc định giá đất đang trở thành một nút thắt quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến đầu tư, phát triển dự án, giải phóng mặt bằng và hoạt động của thị trường bất động sản. Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 cùng nhiều quy định mới đang được triển khai, các chuyên gia nhận định việc áp dụng một mặt bằng giá chung để tính bồi thường hay nghĩa vụ tài chính đang bộc lộ nhiều hạn chế và cần được điều chỉnh để phản ánh đúng thực tế.
Diễn biến chi tiết
TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), tại tọa đàm về định giá đất và xu hướng thị trường bất động sản năm 2026, đã nhấn mạnh rằng định giá bất động sản hiện nay là vấn đề mang tính thể chế, tác động trực tiếp đến đầu tư, tín dụng, cổ phần hóa, đấu giá, giải phóng mặt bằng, phát triển nhà ở và thị trường vốn. Ông Khôi cũng phân tích rằng giá bất động sản không chỉ đơn thuần là giá đất mà còn bao gồm nhiều yếu tố khác như chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, lãi vay, chi phí tài chính do chậm triển khai, chi phí marketing, dự phòng rủi ro và lợi nhuận doanh nghiệp.
Đáng chú ý, dù Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ khung giá đất, chuyển sang bảng giá đất hàng năm và yêu cầu tiệm cận giá thị trường, nhưng khi đi vào thực tế vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Một trong những vấn đề chính là sự thiếu rõ ràng trong việc phân định các mục tiêu định giá. Ông Khôi khẳng định: "Giá đất để tính tiền sử dụng đất, giá bồi thường, giá đấu giá, giá thế chấp ngân hàng hay giá chuyển nhượng không thể áp dụng máy móc cùng một mặt bằng giá" vì mỗi loại giá phục vụ một mục tiêu quản lý khác nhau.
Tác động & Nhận định
Việc định giá đất không sát với thực tế thị trường có thể gây ra nhiều hệ lụy cho nhà đầu tư và sự phát triển của các dự án bất động sản.
- Đối với nhà đầu tư: Có thể dẫn đến khó khăn trong việc đền bù giải phóng mặt bằng, kéo dài thời gian triển khai dự án, gia tăng chi phí và rủi ro tài chính.
- Đối với thị trường: Tạo ra sự thiếu minh bạch, gây méo mó giá trị thực của bất động sản, ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư và cản trở sự phát triển bền vững của thị trường.
Để giải quyết vấn đề này, cần có sự điều chỉnh trong cách tiếp cận định giá, đảm bảo tính linh hoạt và phù hợp với từng mục đích sử dụng đất, từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn.