Việc Quốc hội ban hành Nghị quyết 254/2025/QH15 đã chính thức đưa hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) quay trở lại áp dụng từ ngày 1/1/2026. Sự thay đổi này diễn ra chỉ sau hơn một năm hệ số K bị loại bỏ theo Luật Đất đai 2024, gây ra nhiều ý kiến trái chiều về tác động tiềm tàng đối với thị trường bất động sản và nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Diễn biến chi tiết
Tại buổi Tọa đàm “Định giá đất chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản” do Tạp chí Nhịp Sống Thị Trường – Markettimes tổ chức ngày 12/6/2026, bà Dương Thị Mỹ Lạng – Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc CTCP Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Đà Nẵng, đã nêu bật vấn đề về sự trở lại của hệ số K. Bà Lạng nhấn mạnh rằng việc này tạo ra hàng loạt thách thức cho các địa phương, cơ quan quản lý và toàn thị trường bất động sản.
Theo Luật Đất đai 2013, bảng giá đất được xây dựng theo chu kỳ 5 năm và được điều chỉnh linh hoạt thông qua hệ số K do UBND cấp tỉnh ban hành. Tuy nhiên, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, cơ chế này đã thay đổi, và hệ số điều chỉnh giá đất đã bị loại bỏ hoàn toàn trong một thời gian ngắn. Nay, với Nghị quyết 254/2025/QH15, hệ số K được khôi phục, đồng nghĩa với việc từ bỏ giá đất cụ thể trong nhiều trường hợp, điều này sẽ ảnh hưởng đến phương pháp định giá đất và tính toán nghĩa vụ tài chính.
Tác động & Nhận định
- Thay đổi cơ chế định giá: Việc hệ số K trở lại sẽ tác động trực tiếp đến cách thức xác định giá đất, từ đó ảnh hưởng đến việc tính toán tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, và các khoản nghĩa vụ tài chính khác của cá nhân và doanh nghiệp. Điều này có thể dẫn đến sự biến động trong chi phí phát triển dự án và giá thành sản phẩm bất động sản.
- Thách thức cho quản lý: Các địa phương và cơ quan quản lý sẽ phải đối mặt với thách thức trong việc ban hành và điều chỉnh hệ số K sao cho phù hợp với diễn biến thị trường, đảm bảo sự công bằng và minh bạch, tránh gây ra những "cú sốc" tài chính cho người dân và doanh nghiệp.
- Ảnh hưởng thị trường: Sự không chắc chắn về cách thức áp dụng hệ số K có thể gây ra tâm lý thận trọng cho nhà đầu tư và người mua, ảnh hưởng đến thanh khoản và giao dịch trên thị trường bất động sản trong giai đoạn đầu chuyển đổi. Tuy nhiên, về dài hạn, nếu áp dụng hiệu quả, nó có thể giúp định giá đất sát với thị trường hơn.
Giới chuyên gia nhận định rằng mặc dù việc áp dụng hệ số K có thể giúp các địa phương linh hoạt hơn trong việc điều chỉnh giá đất, nhưng cũng cần có hướng dẫn rõ ràng và cơ chế kiểm soát chặt chẽ để tránh lạm dụng và đảm bảo tính ổn định của thị trường.