Theo phản ánh từ báo Thanh Niên ngày 04/11/2026, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa kiến nghị Chính phủ và các cơ quan liên quan làm rõ cơ chế xác định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Quy định mới trong dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) dù giúp giảm thời gian định giá cụ thể nhưng đứng trước nguy cơ đẩy tiền sử dụng đất tăng vọt, tạo thêm áp lực tài chính cho doanh nghiệp và người mua nhà.
Hệ số K khiến tiền sử dụng đất tăng ra sao?
Theo tính toán từ VARS, cơ chế mới dùng bảng giá đất nhân hệ số K có thể khiến nghĩa vụ tài chính tiền sử dụng đất tại một dự án tăng từ 2 - 2,6 lần so với mức áp dụng hiện nay.
Báo cáo rà soát của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam tại 22 địa phương cho thấy:
- Khoảng 1/3 địa phương áp dụng đồng loạt hệ số K bằng 1.
- Các địa phương còn lại thực hiện phân tầng dựa theo quy hoạch; trong đó Hà Nội ghi nhận hệ số thành phần ở mức 1,45, còn TP.HCM lên tới 1,7 (chưa tính biến động thị trường và các yếu tố điều chỉnh khác).
- Dự thảo hiện vẫn chưa làm rõ căn cứ xác định, chu kỳ rà soát và cơ chế kiểm định hệ số K, tiềm ẩn nguy cơ dịch chuyển điểm nghẽn thủ tục sang khâu xây dựng bảng giá.
Tác động tới nhà đầu tư
- Doanh nghiệp phát triển dự án: Chi phí đất tăng mạnh sẽ bào mòn biên lợi nhuận, gây sức ép thanh khoản và dòng tiền thực hiện dự án, qua đó làm chậm tiến độ giải ngân và triển khai.
- Nhà đầu tư bất động sản & cổ phiếu ngành BĐS: Nguồn cung mới có thể tiếp tục khan hiếm, kéo giá bán sản phẩm đầu ra tăng cao, ảnh hưởng đến tỷ lệ hấp thụ và tính thanh khoản của thị trường.
- Yếu tố cần theo dõi: Nhà đầu tư cần quan sát quy định chi tiết về cơ chế áp dụng hệ số K tại từng địa phương nhằm đánh giá lại quỹ đất và chi phí phát triển của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết.
Dữ liệu thị trường liên quan
Số liệu từ cơ sở dữ liệu TitanLabs, cập nhật phiên 03/11/2026; bấm vào mã để xem hồ sơ đầy đủ (định giá, dòng tiền, kỹ thuật).
| Mã | Giá | Phiên | P/E | Khối ngoại ròng 5 phiên |
|---|---|---|---|---|
| VHM | 61.900đ | -0,16% | 5,1 | +110 tỷ |
| NVL | 10.250đ | -0,97% | 5,3 | -1,6 tỷ |
| DXG | 9.900đ | +0,41% | 110 | +28,7 tỷ |
| KDH | 13.000đ | -2,26% | 9,5 | -74,5 tỷ |