Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) đang bộc lộ nhiều bất cập khi áp dụng cho các dự án bất động sản quy mô lớn, đặc biệt là trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Theo ông Nguyễn Tăng Đông, Phó Tổng giám đốc Công ty CP TMDV và Tư vấn Hồng Đức, hệ số K chỉ phù hợp với thủ tục hành chính do tính chất bình quân và độ trễ so với diễn biến thực tế của thị trường.
Diễn biến chi tiết
Tại tọa đàm “Định giá đất chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản” do Tạp chí Nhịp Sống Thị Trường tổ chức, ông Nguyễn Tăng Đông đã chia sẻ góc nhìn thực tế này. Ông nhấn mạnh rằng Luật Đất đai 2024 và các quy định dưới luật đang đưa vấn đề định giá đất trở thành một yếu tố then chốt, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ đầu tư, giải phóng mặt bằng và nguồn thu ngân sách nhà nước.
Việc tiếp tục áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số K cho các dự án quy mô lớn đang gây ra nhiều khó khăn. Trong khi đó, định giá đất cụ thể ngày càng thể hiện vai trò không thể thay thế. Luật Đất đai 2024 đã phân định rõ hai cơ chế xác định giá đất: áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh K. Tuy nhiên, hệ số K chủ yếu được thiết kế để phục vụ các giao dịch hành chính thông thường như tính thu.
Tác động & Nhận định
Những bất cập của hệ số K đặt ra thách thức lớn cho thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là với các dự án có quy mô lớn. Việc định giá đất thiếu chính xác có thể dẫn đến:
- Chậm trễ tiến độ dự án: Các nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc đền bù, giải phóng mặt bằng, kéo dài thời gian triển khai.
- Ảnh hưởng nguồn thu ngân sách: Định giá thấp hơn giá thị trường thực tế có thể làm thất thoát nguồn thu từ đất đai.
- Giảm niềm tin nhà đầu tư: Sự thiếu minh bạch và ổn định trong cơ chế định giá đất có thể khiến nhà đầu tư e ngại, ảnh hưởng đến dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản.
Chuyển đổi từ tư duy định giá hành chính sang nguyên tắc thị trường thông qua việc áp dụng định giá đất cụ thể sẽ là chìa khóa để thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.