Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang đề xuất những quy định mới nhằm siết chặt hoạt động huy động vốn của chủ đầu tư và bảo vệ người mua nhà. Điểm đáng chú ý là giới hạn tiền đặt cọc mua nhà không quá 5% giá bán và tổng số tiền thu từ người mua sẽ không vượt quá 95% giá trị hợp đồng trước khi cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng/sổ đỏ).
Diễn biến chi tiết
Quy định này được đưa ra trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam từng chứng kiến nhiều trường hợp người mua gặp rủi ro khi chủ đầu tư lạm dụng việc thu tiền trước với tỷ lệ cao, thậm chí lên đến 70-90% giá trị căn nhà, trong khi dự án chưa hoàn thiện hoặc chưa đủ điều kiện pháp lý. Việc khống chế tỷ lệ đặt cọc và tổng số tiền thu sẽ giúp giảm thiểu rủi ro cho người mua, đặc biệt là trước những dự án chưa rõ ràng về pháp lý hoặc tiến độ.
Ngoài ra, dự thảo cũng xem xét các vấn đề liên quan đến việc mua nhà ở xã hội, đặt ra câu hỏi về tính hợp lý của quy định thu nhập 60 triệu đồng vẫn được mua nhà ở xã hội.
Tác động & Nhận định
Quy định này nếu được thông qua sẽ mang lại nhiều tác động tích cực
- Bảo vệ người mua: Giảm thiểu rủi ro tài chính cho người mua nhà, đặc biệt là đối với các dự án chưa hoàn chỉnh pháp lý, tránh tình trạng “chôn vốn” hoặc mất trắng nếu chủ đầu tư gặp vấn đề.
- Minh bạch thị trường: Buộc các chủ đầu tư phải minh bạch hơn về pháp lý dự án và tiến độ xây dựng trước khi huy động vốn từ khách hàng.
- Thay đổi dòng tiền: Chủ đầu tư sẽ phải tìm kiếm các nguồn vốn khác ngoài vốn ứng trước của khách hàng, có thể thúc đẩy việc sử dụng vốn vay ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào người mua.
Tuy nhiên, một số ý kiến cũng cho rằng quy định này có thể ảnh hưởng đến dòng tiền của chủ đầu tư, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa, vốn phụ thuộc nhiều vào tiền ứng trước của khách hàng để triển khai dự án.