Giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại Việt Nam tiếp tục duy trì ở mức cao trong quý II/2026, ngay cả khi nguồn cung mới trên thị trường ghi nhận sự gia tăng. Nguyên nhân chính được cho là chi phí phát triển dự án, bao gồm chi phí đất đai, tài chính và xây dựng, tăng lên, đồng thời phần lớn nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp.
Diễn biến chi tiết
Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong quý II/2026, thị trường ghi nhận gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, giảm khoảng 10% so với quý trước và giảm 8% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung đạt khoảng 98.000 sản phẩm, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ, trong đó hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mới, tăng 40%. Nguồn cung tiếp tục tập trung tại các đại dự án, khu đô thị tích hợp và những khu vực hưởng lợi từ hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh.
Sự lệch pha cung - cầu vẫn chưa được cải thiện rõ rệt. Phần lớn sản phẩm mở bán thuộc phân khúc giá cao, trong khi nhu cầu thực lại tập trung nhiều ở phân khúc trung cấp và bình dân. Cụ thể, trong quý II, căn hộ chung cư chiếm tới 74,7% tổng nguồn cung, trong đó căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 45%, căn hộ cao cấp chiếm 37%, còn phân khúc trung cấp chỉ chiếm 18%. Điều này cho thấy thị trường vẫn đang trong quá trình điều chỉnh để cân bằng lại cơ cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế.
Tác động & Nhận định
Mặc dù nguồn cung tiếp tục được cải thiện, thanh khoản thị trường chưa tăng tương ứng khi dòng tiền chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn. Theo VARS IRE, trong quý II/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp. Lũy kế 06 tháng đầu năm, toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch. Kết quả này cho thấy sức cầu vẫn được duy trì, song dòng tiền không còn phân bổ dàn trải mà hướng tới các sản phẩm có giá trị thực và phù hợp với khả năng tài chính của người mua.
- Giá tiếp tục neo cao: Chi phí đất, tài chính và xây dựng tăng đẩy giá bán lên, đặc biệt ở phân khúc cao cấp.
- Cơ cấu nguồn cung: Thị trường vẫn thiếu hụt sản phẩm trung cấp và bình dân, không đáp ứng đủ nhu cầu thực của đa số người dân.
- Thanh khoản chọn lọc: Nhà đầu tư và người mua thận trọng hơn, ưu tiên các dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và giá trị thực.