Thị trường chung cư Hà Nội đang chứng kiến sự phân hóa rõ rệt giữa phân khúc sơ cấp và thứ cấp. Theo báo cáo của Avison Young và CBRE Việt Nam, giá căn hộ mở bán mới tiếp tục neo cao do nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Ngược lại, trên thị trường thứ cấp, một số dự án đã bắt đầu ghi nhận mức giảm giá từ 5-12% so với đỉnh điểm đầu năm.
Diễn biến chi tiết
Trong quý II/2026, Hà Nội ghi nhận hơn 4.000 căn hộ mới được mở bán, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên gần 10.000 căn. Đáng chú ý, hơn 75% số căn hộ mới bán ra thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, dẫn đến sự khan hiếm nghiêm trọng căn hộ trung cấp và bình dân. Cơ cấu nguồn cung lệch pha so với nhu cầu thực đã khiến tốc độ hấp thụ có dấu hiệu chậm lại, dù giá căn hộ sơ cấp vẫn tăng hơn 2% so với quý trước và 21% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt trung bình 95 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì).
Tại các đại đô thị phía Tây và phía Đông, nhiều dự án cao cấp chào bán khoảng 87-117 triệu đồng/m². Các dự án hạng sang nội đô có giá 144-250 triệu đồng/m².
Tác động & Nhận định
Sự phân hóa này cho thấy thị trường đang điều chỉnh
- Đối với người mua ở thực: Căn hộ sơ cấp vẫn khó tiếp cận do giá cao, trong khi thị trường thứ cấp có thể mở ra cơ hội với mức giá hợp lý hơn.
- Đối với nhà đầu tư: Cần thận trọng với phân khúc cao cấp sơ cấp khi tốc độ hấp thụ chậm lại. Phân khúc thứ cấp có thể tiềm ẩn rủi ro giảm giá tiếp nếu không có yếu tố hỗ trợ mạnh mẽ.
Thị trường chung cư Hà Nội có thể sẽ tiếp tục chứng kiến sự điều chỉnh ở một số phân khúc, đặc biệt là khi người mua ngày càng thận trọng với mức giá cao.