Thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận những diễn biến trái chiều trong quý II/2026 khi giá sơ cấp tiếp tục lập đỉnh mới, trong khi giá thứ cấp lần đầu tiên giảm kể từ năm 2022. Đáng chú ý, thị trường không còn ghi nhận sản phẩm mới dưới 60 triệu đồng/m2, cho thấy sự dịch chuyển rõ rệt sang phân khúc cao cấp.
Diễn biến chi tiết
Nguồn cung chung cư mới tại Hà Nội đã đạt mức cao nhất trong sáu tháng đầu năm kể từ năm 2020, với 16.600 căn đổ bộ thị trường. Phần lớn các sản phẩm mới này thuộc phân khúc trên 80 triệu đồng/m2, thậm chí hơn 3.000 căn trên 120 triệu đồng/m2 từ các quận Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh. Đây là lần đầu tiên thị trường không ghi nhận sản phẩm mới có giá bán dưới 60 triệu đồng/m2.
Giá sơ cấp trung bình tiếp tục tăng 12% so với quý trước, lập đỉnh mới. Ngược lại, giá thứ cấp trung bình lần đầu tiên giảm 3% so với quý trước kể từ năm 2022, tạo ra sự đối nghịch giữa giá mới và cũ. Thanh khoản trong quý II/2026 đạt 5.800 căn, chiếm 68% nguồn cung mới, cho thấy sự hấp thụ tốt của thị trường.
Đối với phân khúc thấp tầng, nguồn cung mới chủ yếu đến từ các đại đô thị vùng ven như Văn Giang, Hưng Yên, với tổng nguồn cung sáu tháng đầu năm thấp hơn 17% so với cùng kỳ. Thanh khoản nhà thấp tầng cũng giảm 30% so với quý trước và 74% so với cùng kỳ năm trước, đồng thời giá nhà thấp tầng giảm khiến nhiều chủ nhà tạm dừng rao bán.
Tác động & Nhận định
- Giá chung cư tăng: Đà tăng giá chung cư, đặc biệt ở phân khúc sơ cấp và cao cấp, đang tạo áp lực lớn cho người mua nhà có thu nhập trung bình và thấp, đẩy họ ra khỏi thị trường. Việc vắng bóng căn hộ dưới 60 triệu đồng/m2 cho thấy sự thiếu hụt trầm trọng của nhà ở giá phải chăng.
- Thanh khoản giảm ở thứ cấp và thấp tầng: Sự điều chỉnh giá thứ cấp và thanh khoản lao dốc của nhà thấp tầng phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư và người mua nhà trước áp lực lãi suất và cơ cấu nguồn cung mới từ vùng ven.
- Dự báo nguồn cung: Nguồn cung chung cư dự kiến sẽ tiếp tục mạnh mẽ, có thể vượt đỉnh lịch sử 2019 vào năm 2026 với khoảng 16.600 căn, chủ yếu ở phân khúc cao cấp.
Diễn biến giá bán và thanh khoản trong những quý tiếp theo sẽ phụ thuộc nhiều vào diễn biến lãi suất và sự hồi phục niềm tin của người mua nhà. Đối với phân khúc thấp tầng, sự kết hợp giữa nguồn cung lớn, chất lượng và hạ tầng giao thông kết nối ngoại thành sẽ là yếu tố hỗ trợ mặt bằng giá.