Thị trường căn hộ TP.HCM đang trải qua giai đoạn điều chỉnh khi giá sơ cấp gần như đi ngang, trái ngược với đà tăng liên tục của Hà Nội. Khả năng chi trả của người mua nhà trở thành rào cản lớn do áp lực lãi suất vay tăng và mặt bằng giá neo ở mức cao, buộc các chủ đầu tư phải xem xét lại chiến lược để duy trì thanh khoản.
Diễn biến chi tiết
Theo báo cáo thị trường quý II/2026 của Knight Frank Việt Nam, TP.HCM ghi nhận 2.101 căn hộ mở bán mới, tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung vẫn tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, dẫn đến việc tổng lượng giao dịch chỉ đạt 1.781 căn, thấp hơn cùng kỳ. Sự thiếu đa dạng trong rổ hàng và giá vượt quá khả năng chi trả của nhiều người mua ở thực là những nguyên nhân chính.
Điểm đáng chú ý nhất là diễn biến giá bán. Giá sơ cấp trung bình tại TP.HCM đạt khoảng 4.088 USD/m², gần như không đổi so với quý trước và chỉ tăng nhẹ so với cùng kỳ. Điều này phản ánh xu hướng giữ giá của các chủ đầu tư thay vì tiếp tục đẩy giá mạnh như các năm trước. Ngược lại, nếu tính trên toàn TP.HCM mở rộng (bao gồm Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trước sáp nhập), giá trung bình chỉ còn khoảng 3.670 USD/m², nhờ vào nguồn cung trung cấp và bình dân dồi dào hơn.
Tác động & Nhận định
Diễn biến này cho thấy thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào một giai đoạn ổn định hơn, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro về thanh khoản cho các dự án cao cấp nếu không có sự điều chỉnh về giá hoặc chiến lược bán hàng. Đối với nhà đầu tư, việc giá chững lại có thể tạo cơ hội để tìm kiếm các dự án có tiềm năng tăng giá trong dài hạn, đặc biệt ở các khu vực lân cận TP.HCM với mức giá hợp lý hơn. Sự chuyển dịch nguồn cung và sức mua là tín hiệu cho thấy thị trường đang điều chỉnh để phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân, đồng thời yêu cầu các chủ đầu tư phải linh hoạt hơn trong việc phát triển sản phẩm.