Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vừa trình Quốc hội ngày 22/10 đề xuất bỏ quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất, chuyển sang cơ chế tính theo bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh. Thay đổi này được kỳ vọng giúp minh bạch hóa việc tính nghĩa vụ tài chính và tiền bồi thường thu hồi đất.
Theo Tri thức trực tuyến, tại phiên thảo luận tổ của Quốc hội, các đại biểu đã đóng góp nhiều ý kiến xoay quanh phương thức định giá mới này.
Cơ chế tính giá đất mới thay đổi như thế nào?
Theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cơ quan soạn thảo chuyển sang phương án áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh và quy định điều chỉnh theo chu kỳ 3 năm. Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (đoàn TP Hải Phòng) đánh giá đây là thay đổi đúng hướng, hỗ trợ doanh nghiệp dự báo chi phí đầu vào lớn nhất của dự án.
Tuy nhiên, một số vấn đề lớn được đại biểu nêu ra gồm
- Thiết chế tư vấn định giá: Dự thảo chuyển quy định tổ chức tư vấn xác định giá đất từ luật xuống nghị định. Đại biểu đề nghị giữ nguyên tắc tham vấn độc lập ở cấp luật.
- Biên độ điều chỉnh giá đất: Đề xuất bổ sung biên độ điều chỉnh tối đa giữa hai chu kỳ bảng giá đất nhằm tránh sốc chi phí, tương tự quy định ổn định đơn giá thuê đất 5 năm tại Điều 72.
- Loại trừ giá ảo: Bổ sung nguyên tắc loại trừ giao dịch bất thường khỏi dữ liệu đầu vào định giá tại Điều 75 để tránh hợp thức hóa giá ảo thành chi phí pháp định.
- Thẩm quyền tính tiền bồi thường: Đại biểu kiến nghị giao HĐND cấp tỉnh quyết định cả bảng giá đất và tỷ lệ bồi thường để đảm bảo công khai, minh bạch thay vì giao UBND quy định tỷ lệ bồi thường.
Tác động tới nhà đầu tư
Quy định mới về định giá đất tác động sâu rộng đến nhóm doanh nghiệp phát triển bất động sản và các dự án đầu tư hạ tầng:
- Doanh nghiệp bất động sản: Dễ dàng lập kế hoạch tài chính và ước tính chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất khi áp dụng bảng giá cố định kèm hệ số, giảm tình trạng dự án bị đình trệ do chờ phê duyệt giá đất cụ thể.
- Rủi ro chi phí: Nếu biên độ điều chỉnh không có trần giới hạn hoặc dữ liệu đầu vào bị méo mó, chi phí giải phóng mặt bằng có thể tăng cao ở các chu kỳ điều chỉnh, ảnh hưởng biên lợi nhuận của chủ đầu tư.
- Cổ phiếu cần theo dõi: Nhóm bất động sản thương mại và khu công nghiệp như VHM, NVL, KBC, DIG sẽ chịu ảnh hưởng trực tiếp từ tiến độ tháo gỡ pháp lý và chi phí quỹ đất mới.
Dữ liệu thị trường liên quan
Số liệu từ cơ sở dữ liệu TitanLabs, cập nhật phiên 21/10/2026; bấm vào mã để xem hồ sơ đầy đủ (định giá, dòng tiền, kỹ thuật).
| Mã | Giá | Phiên | P/E | Khối ngoại ròng 5 phiên |
|---|---|---|---|---|
| VHM | 61.800đ | +6,92% | 8,1 | -277 tỷ |
| NVL | 10.750đ | 0,00% | 12,5 | -49,2 tỷ |
| KBC | 27.050đ | +0,93% | 45,1 | +5 tỷ |
| DIG | 10.200đ | +6,47% | 20,4 | +14,4 tỷ |