Thanh khoản thị trường bất động sản giảm mạnh kết hợp chi phí lãi vay và chi phí đầu vào gia tăng đang buộc nhiều doanh nghiệp địa ốc phải chấp nhận bán lỗ để giải phóng dòng tiền. Theo thông tin từ hội thảo "Bất động sản sau cơn sốt: Giá sẽ đi về đâu?", tình trạng giao dịch ảm đạm đang lan rộng trên hầu hết các phân khúc ngoài nhà ở xã hội và thứ cấp hoàn thiện.
Vì sao doanh nghiệp chấp nhận bán dưới giá thành?
Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam, lượng giao dịch tại doanh nghiệp đã giảm khoảng 90% từ đầu năm và thị trường gần như đóng băng. Đơn vị này sẵn sàng giảm giá bán tới 20%, thậm chí chấp nhận bán dưới giá thành nếu tính cả chi phí tài chính để thu hồi vốn lưu động.
Ông Toản dẫn chứng tại khu vực Bình Dương, một số khu đất nền có sổ đỏ tại Chánh Phú Hòa, Thới Hòa đang có giá bán khoảng 10-12 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tiền sử dụng đất tối thiểu đã ở mức 7 triệu đồng/m2, nếu cộng thêm chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, hạ tầng và các chi phí khác thì giá thành thực tế có thể lên tới gần 20 triệu đồng/m2.
Đại diện cơ quan quản lý, bà Hoàng Thu Hằng - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), khuyến nghị doanh nghiệp nên chuyển từ mục tiêu tối đa hóa biên lợi nhuận sang ưu tiên vòng quay vốn. Cụ thể, thay vì kỳ vọng mức lãi 30% nhưng tồn kho kéo dài, doanh nghiệp có thể hạ kỳ vọng xuống khoảng 15% hoặc chấp nhận hòa vốn để giảm áp lực lãi vay ngân hàng.
Tác động tới nhà đầu tư
- Áp lực tài chính của nhóm địa ốc: Các doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao đối mặt với rủi ro bào mòn lợi nhuận trực tiếp khi buộc phải cắt lỗ tài sản để duy trì thanh khoản.
- Sự phân hóa thị trường: Giao dịch chỉ còn tập trung cục bộ ở phân khúc nhà ở xã hội và các dự án thứ cấp đã bàn giao có cư dân sinh sống ổn định, trong khi đất nền và dự án sơ cấp đình trệ.
- Kỳ vọng mặt bằng giá mới: Theo chuyên gia Nguyễn Văn Đính và PGS.TS Ngô Trí Long, chênh lệch giữa giá niêm yết và giá giao dịch thực tế đang nới rộng, thị trường có thể sớm thiết lập mặt bằng giá mới phản ánh sát hơn nhu cầu thực tế.