Việc áp dụng cơ chế định giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 và các nghị định liên quan đang bộc lộ nhiều khó khăn tại các địa phương, gây ra tình trạng lúng túng và có nguy cơ ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng của các dự án trọng điểm. Nguyên nhân chính được chỉ ra là việc mở rộng phạm vi áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, vốn được kỳ vọng mang lại sự phù hợp với thực tiễn nhưng lại đang tạo ra thách thức trong triển khai.
Diễn biến chi tiết
Theo ThS. Nguyễn Thế Phượng, Phó Chủ tịch kiêm Trưởng Ban Nghiên cứu và Chuyển giao khoa học thẩm định giá - Hội Thẩm định giá Việt Nam, Luật Đất đai 2024 quy định phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng để xác định giá đất cụ thể khi Nhà nước thu hồi nhiều thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng và không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh. Nghị định 71/2024/NĐ-CP cũng quy định hệ số điều chỉnh giá đất được xác định bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại cùng vị trí, khu vực. Cách tiếp cận này ban đầu được đánh giá là phù hợp cho việc xác định giá bồi thường.
Tuy nhiên, kể từ ngày 31/1/2026, Nghị định 49/2026/NĐ-CP đã mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất đối với hầu hết các trường hợp định giá đất cụ thể. Điều này loại trừ một số trường hợp đặc biệt như dự án lấn biển hoặc dự án có mục đích sử dụng hỗn hợp. Sự thay đổi này được cho là nguyên nhân chính dẫn đến sự lúng túng hiện nay, khi các địa phương gặp khó khăn trong việc áp dụng các quy định mới một cách đồng bộ và hiệu quả.
Tác động & Nhận định
- Nguy cơ chậm tiến độ dự án: Sự lúng túng trong định giá đất có thể kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai của các dự án đầu tư công và dự án phát triển đô thị quan trọng. Điều này gây thiệt hại kinh tế và làm chậm quá trình phát triển của địa phương.
- Ảnh hưởng thị trường bất động sản: Khi việc xác định giá đất không minh bạch hoặc bị kéo dài, sẽ ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư, cản trở các giao dịch và đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Nó cũng có thể gây biến động về giá đất và bồi thường, tạo ra sự không chắc chắn cho cả người dân và doanh nghiệp.
- Yêu cầu về giải pháp: Cần có sự hướng dẫn chi tiết và thống nhất hơn từ các cơ quan trung ương để các địa phương có thể áp dụng hiệu quả các quy định mới, đồng thời xem xét các giải pháp để tháo gỡ vướng mắc, đảm bảo tiến độ các dự án trọng điểm và ổn định thị trường bất động sản.