Việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất đang đặt ra nhiều thách thức mới trong công tác định giá tại các địa phương. Các chuyên gia nhận định, không phải loại đất nào cũng có đủ cơ sở dữ liệu để xác định chính xác hệ số biến động thị trường, và việc áp dụng chung một hệ số cho nhiều loại đất có đặc điểm kinh tế khác nhau có thể phát sinh những bất cập. Hiện tại, nhiều địa phương đang lúng túng trong việc xác định hệ số này.
Diễn biến chi tiết
Ông Nguyễn Thế Phượng, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, đã kiến nghị xem xét lại việc mở rộng áp dụng phương pháp bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh cho tất cả các loại đất và mục đích sử dụng đất trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai. Ông Phượng chỉ ra rằng, thực tiễn triển khai Nghị quyết 254 của Quốc hội và Nghị định 49/2026 của Chính phủ đã bộc lộ nhiều bất cập. Đặc biệt, có những loại đất mà việc xác định hệ số mức biến động thị trường chính xác là không khả thi, nhất là những loại đất trước đây áp dụng phương pháp thu nhập hoặc phương pháp thặng dư.
Việc xây dựng hệ số điều chỉnh theo tinh thần Nghị định 49 đang tạo ra khối lượng công việc rất lớn cho các địa phương, trong khi dữ liệu thị trường, năng lực khảo sát và nguồn lực thực hiện giữa các địa phương còn nhiều khác biệt. Thực tế cho thấy, nhiều địa phương đã ban hành hệ số điều chỉnh nhưng vẫn giữ nguyên ở mức 1, điều này phần nào phản ánh sự khó khăn trong việc xác định hệ số biến động thị trường theo yêu cầu của chính sách mới.
Tác động & Nhận định
Những vướng mắc trong việc định giá đất sẽ có tác động đáng kể đến thị trường bất động sản và các dự án phát triển.
- Đối với nhà đầu tư: Sự thiếu rõ ràng trong phương pháp định giá có thể tạo ra rủi ro và khó khăn trong việc đánh giá giá trị thực của đất đai, ảnh hưởng đến quyết định đầu tư.
- Đối với địa phương: Gánh nặng công việc và sự thiếu hụt dữ liệu làm chậm quá trình triển khai các chính sách đất đai, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách và quy hoạch phát triển.
- Đối với thị trường: Sự bất cập trong định giá có thể dẫn đến méo mó thị trường, gây ra tranh chấp hoặc làm giảm tính minh bạch, ảnh hưởng đến niềm tin của các bên tham gia.
Để giải quyết vấn đề này, cần có những hướng dẫn cụ thể hơn, đồng thời tăng cường năng lực và nguồn lực cho các địa phương trong công tác thu thập dữ liệu và thẩm định giá đất, đảm bảo tính công bằng và chính xác của việc định giá.