Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến về dự thảo Luật Đất đai 2026, với nhiều điểm mới đáng chú ý, đặc biệt là việc mở rộng các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ).
Diễn biến chi tiết
Công văn số 8069/BNNMT-QLĐĐ của Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã được ban hành để lấy ý kiến về Dự thảo số 1 ngày 20/7/2026 của Luật Đất đai. Theo Điều 68 của dự thảo, nhiều trường hợp sẽ không được cấp sổ đỏ, bao gồm:
- Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng và phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực, hoặc đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trừ khi đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi mà không thực hiện).
- Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, hoặc bị áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án, cũng như quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Đối với tài sản gắn liền với đất, dự thảo vẫn giữ nguyên nguyên tắc không cấp sổ đỏ nếu thửa đất không đủ điều kiện hoặc thuộc diện không được cấp. Ngoài ra, sẽ không cấp sổ đỏ cho nhà ở, công trình xây dựng tạm; tài sản đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, quyết định thu hồi đất (trừ trường hợp quá 3 năm nhưng chưa thực hiện); và các công trình xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng hoặc công trình xây dựng lấn, chiếm hành lang bảo vệ.
Tác động & Nhận định
Những đề xuất này có thể có tác động đáng kể đến thị trường bất động sản và quyền lợi của người dân. Việc siết chặt các điều kiện cấp sổ đỏ nhằm mục đích quản lý đất đai chặt chẽ hơn, hạn chế các trường hợp lấn chiếm, xây dựng trái phép và giải quyết các tranh chấp đất đai tồn đọng. Tuy nhiên, điều này cũng đòi hỏi người dân và các nhà đầu tư bất động sản cần nắm rõ các quy định mới để tránh rủi ro pháp lý. Đặc biệt, các trường hợp đất thuê, đất nhận khoán và đất có thông báo thu hồi cần được xem xét kỹ lưỡng để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các bên liên quan. Các nhà phát triển bất động sản cần đặc biệt chú ý đến quy định về đất thuê của chủ đầu tư để đảm bảo dự án đủ điều kiện pháp lý.
Việc dự thảo Luật Đất đai 2026 được thông qua sẽ tạo ra một khung pháp lý rõ ràng hơn cho thị trường, nhưng cũng đặt ra thách thức cho các giao dịch và quyền sở hữu trong tương lai.