Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần đầu tiên đưa ra khái niệm cụ thể về "nhà chung cư cũ", áp dụng cho các công trình xây dựng từ năm 1994 trở về trước. Quy định này mở ra cơ chế rõ ràng về phương án bồi thường và giải phóng mặt bằng cho các dự án cải tạo đô thị.
Đề xuất phân loại và 4 phương án bồi thường
Theo dự thảo, việc xác định mốc thời gian xây dựng từ năm 1994 trở về trước là căn cứ pháp lý quan trọng nhằm phân định cơ chế đền bù, tái định cư. Chủ sở hữu căn hộ thuộc diện cải tạo, xây dựng lại sẽ được linh hoạt lựa chọn một trong bốn hình thức:
- Nhà ở phục vụ tái định cư
- Nhà ở xã hội
- Bồi thường bằng tiền mặt
- Nhận quyền sử dụng đất có giá trị tương đương
Đối với khu đất tiếp tục xây dựng chung cư mới, cư dân được tái định cư tại chỗ theo hệ số K quy định tại Nghị định 98/2024. Cụ thể, căn hộ tầng 1 áp dụng hệ số từ 1 đến 2 lần diện tích ghi trên sổ hồng; từ tầng 2 trở lên áp dụng hệ số 1 đến 1,5 lần.
Tác động & Nhận định
Quy định mới mang lại nhiều chuyển biến tích cực cho thị trường bất động sản
- Gỡ nút thắt pháp lý: Việc đa dạng hóa phương thức đền bù giúp dung hòa quyền lợi giữa cư dân và chủ đầu tư, rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng.
- Thúc đẩy nguồn cung: Các doanh nghiệp bất động sản có năng lực sẽ thuận lợi hơn trong việc tiếp cận các quỹ đất trung tâm thông qua việc cải tạo chung cư cũ.