Ngày 22/10, tại phiên thảo luận về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Đại biểu Quốc hội Nguyễn Việt Hà (Đoàn Tuyên Quang) đã đề nghị siết chặt các quy định pháp lý nhằm tăng cường bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai. Trọng tâm của đề xuất nhắm vào cơ chế bảo lãnh ngân hàng và quy định thanh toán khoản tiền 5% cuối cùng của hợp đồng mua bán.
Theo thông tin thảo luận tại nghị trường, nhiều ý kiến cho rằng khách hàng thường chịu rủi ro rất lớn khi trả tiền trước nhưng thiếu năng lực thẩm định sức khỏe tài chính của chủ đầu tư.
Đề xuất giữ nguyên lớp bảo vệ từ bảo lãnh ngân hàng
Đối với khoản 3 Điều 20 của dự thảo, ĐBQH Nguyễn Việt Hà kiến nghị cân nhắc phương án không cho phép người mua từ bỏ quyền bảo lãnh ngân hàng tại các giao dịch thuộc diện bắt buộc. Việc cho phép từ chối bảo lãnh có nguy cơ chuyển toàn bộ rủi ro sang khách hàng nếu chủ đầu tư mất khả năng thanh toán hoặc chậm tiến độ bàn giao.
Trong trường hợp luật vẫn cho phép lựa chọn, đại biểu đề xuất
- Việc từ chối bảo lãnh phải lập thành văn bản riêng, hoàn toàn tự nguyện.
- Khách hàng phải được giải thích rõ phạm vi quyền lợi và hậu quả pháp lý.
- Tuyệt đối không mặc nhiên coi việc ký hợp đồng mẫu là đồng ý từ chối bảo lãnh.
Ngoài ra, đại biểu đề nghị sửa điểm b khoản 1 Điều 20 theo hướng người mua chỉ thanh toán 5% giá trị hợp đồng còn lại sau khi nhận bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thay vì phải chuyển trước vào tài khoản mở tại ngân hàng như dự thảo hiện tại.
Tác động tới nhà đầu tư
Các đề xuất lập pháp này nếu được thông qua sẽ mang lại nhiều tác động quan trọng đến các bên trên thị trường:
- Người mua nhà và nhà đầu tư cá nhân: Được bổ sung cơ chế kiểm soát rủi ro pháp lý và tài chính, hạn chế nguy cơ bị chiếm dụng vốn hoặc mất tiền cọc tại các dự án chậm triển khai.
- Doanh nghiệp bất động sản: Buộc phải minh bạch hơn về năng lực tài chính và chi phí bảo lãnh dự án, không thể dựa vào các điều khoản hợp đồng mẫu để thoái thác trách nhiệm bảo vệ khách hàng.
- Cổ phiếu ngành bất động sản: Các doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu kém, đòn bẩy nợ cao sẽ gặp nhiều áp lực hơn khi triển khai bán hàng dự án tương lai.