Kiểm toán Nhà nước vừa đề xuất tăng tỷ lệ vốn chủ sở hữu và giảm tỷ trọng vốn vay của các chủ đầu tư dự án bất động sản với mục tiêu hạ giá nhà. Tuy nhiên, giới chuyên môn cho rằng biện pháp này chưa chắc đã giúp giá bất động sản giảm nhiệt.
Chi phí vốn và áp lực cơ cấu tài chính
Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 15% đến 20% tổng mức đầu tư tùy theo quy mô dự án, đồng nghĩa vốn vay tín dụng có thể chiếm tới 80% - 85%. Kiểm toán Nhà nước kỳ vọng việc siết tỷ lệ vay sẽ giảm bớt gánh nặng chi phí lãi vay, từ đó hạ giá thành sản phẩm.
Tuy vậy, các chuyên gia pháp lý và tài chính nhận định vốn chủ sở hữu cũng đi kèm chi phí cơ hội và kỳ vọng tỷ suất sinh lời cao tương ứng với rủi ro. Việc giảm vốn vay chỉ làm giảm chi phí lãi tín dụng nhưng có thể làm tăng chi phí vốn bình quân (WACC) của doanh nghiệp.
Tác động & Nhận định
Việc thay đổi chính sách vốn tác động sâu sắc đến chiến lược của các doanh nghiệp bất động sản:
- Áp lực dòng tiền: Doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu sẽ gặp khó khăn lớn trong việc triển khai dự án mới nếu yêu cầu vốn tự có tăng cao.
- Tác động đến giá bán: Giá nhà chủ yếu bị chi phối bởi tiền sử dụng đất, thủ tục cấp phép kéo dài và mất cân đối cung - cầu, chứ không chỉ riêng lãi vay.
- Khuyến nghị cho NĐT: Cần ưu tiên các doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy an toàn, quỹ đất sạch và nguồn tiền mặt dồi dào.