Sáng 30/10, tại phiên thảo luận Quốc hội về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Đại biểu Lê Thanh Hoàn, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Pháp luật và Tư pháp, đề nghị bổ sung quy định cấm chuyển nhượng hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai nhằm triệt tiêu tình trạng đầu cơ, lướt sóng. Cùng ngày, nhiều đại biểu cũng kiến nghị siết chặt hành vi thu tiền đặt cọc giữ chỗ của các chủ đầu tư.
Vì sao đại biểu đề xuất cấm 'lướt sóng' nhà trên giấy?
Theo Cổng thông tin điện tử Quốc hội, ông Lê Thanh Hoàn nhấn mạnh tình trạng tài chính hóa bất động sản đang biến nhà ở thành công cụ đầu cơ do luật hiện hành vẫn cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà trên giấy.
- Cơ chế lướt sóng đòn bẩy: Người mua chỉ cần nộp tiền đặt cọc và thanh toán đợt nhỏ để giữ chỗ, sau đó chuyển nhượng qua các tầng F1, F2, F3 ăn chênh lệch với tỷ suất sinh lời tính trên vốn ban đầu rất cao.
- Thổi giá bất động sản: Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn khiến giá nhà bị đẩy lên cao, loại bỏ người có nhu cầu ở thực.
- Kinh nghiệm quốc tế: Trung Quốc cấm bán lại căn hộ trước khi bàn giao và cấp giấy chứng nhận; Hàn Quốc cấm chuyển nhượng hợp đồng nhà trên giấy tại các đô thị lớn thuộc diện kiểm soát đầu cơ.
Bên cạnh đó, các đại biểu như ông Nguyễn Văn Huy (Phó trưởng đoàn ĐBQH tỉnh Hưng Yên) và bà Tô Ái Vang (Phó trưởng đoàn ĐBQH TP Cần Thơ) đề nghị cấm thu tiền đặt cọc giữ chỗ khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, hoặc bắt buộc phong tỏa khoản đặt cọc 5% tại ngân hàng bảo lãnh.
Tác động tới nhà đầu tư
Đề xuất này có thể mang lại những thay đổi lớn về dòng tiền và thanh khoản trên thị trường địa ốc:
- Đối với nhà đầu tư cá nhân: Nhóm chuyên "lướt cọc", đầu cơ sang tay hợp đồng dự án mới sẽ mất đi công cụ đòn bẩy ngắn hạn nếu chính sách được thông qua, buộc dòng tiền phải chuyển dịch sang nhu cầu dài hạn hoặc các kênh đầu tư khác.
- Đối với các doanh nghiệp bất động sản: Các chủ đầu tư lớn (như VHM, NVL, KDH, DXG) có thể đối mặt với việc thanh khoản các đợt mở bán ban đầu chậm lại, đồng thời khó huy động vốn sớm qua hình thức đặt cọc, giữ chỗ.
Dữ liệu thị trường liên quan
Số liệu từ cơ sở dữ liệu TitanLabs, cập nhật phiên 30/10/2026; bấm vào mã để xem hồ sơ đầy đủ (định giá, dòng tiền, kỹ thuật).
| Mã | Giá | Phiên | P/E | Khối ngoại ròng 5 phiên |
|---|---|---|---|---|
| VHM | 63.000đ | +1,45% | 8,2 | +2 tỷ |
| NVL | 10.400đ | +0,48% | 12,1 | +23,6 tỷ |
| KDH | 13.900đ | -0,71% | 14 | -17,2 tỷ |
| DXG | 10.100đ | +2,23% | 49 | +28,8 tỷ |