Nghị quyết 21 của Đảng về việc xác định niên hạn sử dụng cho các chung cư xây mới được dự báo sẽ thay đổi căn bản cách người Việt đầu tư vào bất động sản. Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn cầu, quy định này sẽ khiến chung cư không còn là tích sản mà trở thành tiêu sản, do phát sinh nghĩa vụ tài chính khi hết niên hạn. Điều này đồng nghĩa với việc kỷ nguyên mua bất động sản theo cảm tính đã qua.
Diễn biến chi tiết
Trước đây, nhiều người mua chung cư với niềm tin giá sẽ tăng theo thời gian, một niềm tin đã đúng trong nhiều năm. Đơn cử, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại Hà Nội năm 2024 đạt khoảng 72 triệu đồng/m², tăng 36% so với năm 2023, mức tăng mạnh nhất kể từ năm 2016 theo CBRE. Thậm chí có câu nói "Lãi vàng không bằng lời đất" để phản ánh mức độ tăng giá vượt trội của bất động sản. Tuy nhiên, khi chung cư có niên hạn sử dụng, kèm theo chi phí vận hành, bảo trì và nghĩa vụ tài chính để tái thiết, căn hộ không còn là tài sản đơn thuần tăng giá. Ngay cả người mua để ở cũng không thể xem đây là tài sản trọn đời. Những thay đổi này được xem là một bài toán kinh doanh thông thường nhưng đòi hỏi sự tính toán kỹ lưỡng hơn từ phía người mua.
Tác động & Nhận định
- Thay đổi tư duy đầu tư: Nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng hơn về khấu hao, chi phí duy trì và giá trị còn lại của căn hộ. Việc mua chung cư sẽ giống như mua một tài sản có thời hạn sử dụng, cần tính toán lợi nhuận trên chi phí trong một khoảng thời gian cụ thể.
- Ảnh hưởng đến giá trị: Giá trị của các dự án chung cư mới sẽ bị ảnh hưởng, có thể tạo áp lực giảm giá hoặc kìm hãm đà tăng. Các dự án cũ hơn, không chịu quy định niên hạn ngay lập tức, có thể giữ giá tốt hơn trong ngắn hạn.
- Thị trường thứ cấp: Hoạt động mua bán trên thị trường thứ cấp có thể trở nên thận trọng hơn, người mua sẽ tìm hiểu kỹ về niên hạn và các chi phí phát sinh trong tương lai.
Quy định mới này sẽ buộc nhà đầu tư và người mua nhà cần có cái nhìn thực tế và chiến lược dài hạn hơn, thay vì kỳ vọng tăng giá đơn thuần. Thị trường bất động sản sẽ bước vào một giai đoạn điều chỉnh và thích nghi với các quy tắc mới.