Thị trường căn hộ Hà Nội trong 6 tháng đầu năm 2026 chứng kiến nguồn cung mở bán mới đạt đỉnh cao nhất trong 5 năm qua. Tuy nhiên, trái ngược với sự dồi dào về nguồn cung, lượng giao dịch lại giảm tốc đáng kể, chỉ đạt 68% tổng số căn hộ mở bán.
Diễn biến chi tiết
Theo dữ liệu của CBRE Việt Nam, riêng trong quý II/2026, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận tổng nguồn cung mở bán 16.600 căn, mức cao nhất kể từ năm 2020. Đáng chú ý là cơ cấu sản phẩm đã có sự chuyển dịch rõ nét: không có sản phẩm mới nào có giá bán dưới 60 triệu đồng/m². Thay vào đó, hai phân khúc nổi bật nhất là 80 - 110 triệu đồng/m² và trên 120 triệu đồng/m², lần lượt chiếm 30% và 35% tổng nguồn cung mới. Đặc biệt, phân khúc giá trên 120 triệu đồng/m² đã ghi nhận hơn 3.000 căn từ bốn dự án tại các vị trí nội đô và cận nội đô như Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh.
Trái ngược với nguồn cung dồi dào, thanh khoản thị trường đã có dấu hiệu giảm tốc. Trong quý II, Hà Nội tiêu thụ hơn 5.800 căn hộ mới, tương đương 68% lượng sản phẩm mở bán. Tỷ lệ này tương đương quý I nhưng thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024-2025, khi lượng giao dịch thường xuyên đạt trên 90% nguồn cung mới, thậm chí có thời điểm vượt số căn mở bán trong kỳ.
Tác động & Nhận định
- Lãi suất cao ảnh hưởng quyết định người mua: CBRE nhận định rằng mặt bằng lãi suất vay mua nhà ở mức cao tiếp tục là yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định của người mua. Khách hàng hiện có xu hướng cân nhắc kỹ hơn về dòng tiền và thời điểm tham gia thị trường, đặc biệt đối với những sản phẩm có giá trị lớn.
- Rủi ro tồn kho và áp lực giảm giá: Việc nguồn cung tăng mạnh nhưng giao dịch chậm lại có thể dẫn đến tình trạng tồn kho, tạo áp lực giảm giá hoặc kéo dài thời gian bán hàng cho các chủ đầu tư.
- Phân khúc cao cấp đối mặt thách thức: Sự vắng bóng căn hộ giá thấp và sự tập trung vào phân khúc cao cấp trong bối cảnh thanh khoản yếu cho thấy phân khúc này có thể đối mặt với nhiều thách thức hơn trong việc tìm kiếm người mua đủ khả năng tài chính.