Nhiều khu chung cư cũ tại trung tâm TPHCM có tuổi đời hơn nửa thế kỷ đang ở trong tình trạng xuống cấp nghiêm trọng nhưng vẫn được định giá rất cao. Sự đối nghịch giữa chất lượng công trình và giá trị thị trường phản ánh sự khan hiếm quỹ đất nội đô.
Thực trạng và nghịch lý định giá
Tại các khu vực trung tâm, nhiều dự án chung cư cũ như 155-157 Bùi Viện (Quận 1) hay chung cư Vĩnh Hội (Quận 4) đã trải qua hơn 50 năm sử dụng, xuất hiện tình trạng nứt toác, sụt lún và mất an toàn phòng cháy chữa cháy.
Mặc dù vậy, giá chuyển nhượng và định giá bất động sản tại các khu vực này vẫn neo ở mức hàng chục triệu đồng/m², thậm chí cao hơn nhiều phân khúc nhà ở mới tại vùng ven. Nguyên nhân chủ yếu đến từ vị trí đắc địa, tiềm năng khai thác kinh doanh cho thuê, và kỳ vọng vào các chính sách đền bù tái định cư khi triển khai cải tạo.
Tác động & Nhận định
Nghịch lý giá chung cư cũ đặt ra cả cơ hội và rủi ro lớn đối với dòng vốn đầu tư
- Rủi ro pháp lý và an toàn: Việc giao dịch các căn hộ cũ tiềm ẩn rủi ro về thủ tục chuyển nhượng, nguy cơ cháy nổ cao và tiến độ di dời chậm trễ.
- Kỳ vọng cải tạo khó khăn: Dù Luật Nhà ở mới đã có cơ chế cởi mở hơn về cải tạo chung cư cũ, các nhà phát triển bất động sản vẫn gặp vướng mắc lớn về đền bù, giải tỏa do giá mặt bằng bị đẩy lên quá cao.
- Lưu ý đầu tư: Nhà đầu tư cá nhân không nên đổ xô đầu cơ lướt sóng đón quy hoạch nếu không nắm rõ quy chuẩn pháp lý và tiến độ phê duyệt từ chính quyền.