Chủ tịch Hội đồng Thành viên Tổng Công ty Lưu ký và Bù trừ Chứng khoán Việt Nam (VSDC), ông Nguyễn Sơn, đã đưa ra đề xuất chứng khoán hóa các khoản vay bất động sản cùng với nhiều giải pháp toàn diện nhằm phát triển đồng bộ thị trường vốn. Mục tiêu chính là hoàn thiện cấu trúc vốn, mở rộng nguồn cung hàng hóa, đa dạng hóa các kênh huy động vốn và phát triển nhà đầu tư tổ chức, qua đó giảm thiểu rủi ro tập trung vào hệ thống ngân hàng.
Diễn biến chi tiết
Ông Nguyễn Sơn nhấn mạnh rằng cấu trúc vốn hiện tại của Việt Nam chưa phù hợp với mục tiêu tăng trưởng kinh tế. Cụ thể, dư nợ tín dụng ngân hàng đang ở mức tương đương 146% GDP, trong khi quy mô vốn hóa thị trường cổ phiếu chỉ đạt khoảng 82% GDP. Ông Sơn phân tích rằng ở nhiều quốc gia, tín dụng ngân hàng thường chỉ chiếm khoảng 25-30% tổng nguồn vốn, vốn FDI khoảng 15%, còn lại được huy động qua thị trường cổ phiếu và các công cụ nợ như trái phiếu. Đây là cấu trúc mà Việt Nam cần hướng tới trong giai đoạn 2025-2030.
Một vấn đề khác là nguồn vốn của hệ thống ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn nhưng lại được dùng cho vay trung và dài hạn, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản, dẫn đến chênh lệch kỳ hạn và rủi ro gia tăng. Mặc dù tỷ lệ tín dụng trên GDP của Việt Nam chưa phải cao nhất khu vực, nhưng quy mô thị trường cổ phiếu ở các nước này lại tương đương hoặc lớn hơn tín dụng ngân hàng, giúp phân tán rủi ro hiệu quả hơn. Ông Sơn cảnh báo: "Cấu trúc vốn như vậy khiến rủi ro tập trung vào hệ thống ngân hàng trở nên rất lớn."
Liên quan đến bất động sản, ông cho biết lĩnh vực này đóng góp khoảng 3,5% tăng trưởng kinh tế, nhưng tổng dư nợ tín dụng dành cho bất động sản và các ngành liên quan chiếm khoảng 23-25% tổng dư nợ tín dụng ngân hàng trong năm 2025. Ông Sơn khẳng định việc khơi thông nguồn vốn cho bất động sản là cấp thiết khi nhiều dự án đang được tháo gỡ vướng mắc, nhưng cần có cơ chế kiểm soát phù hợp để hạn chế rủi ro.
Tác động & Nhận định
Đề xuất chứng khoán hóa các khoản vay bất động sản có tiềm năng
- Giảm áp lực cho hệ thống ngân hàng: Chuyển đổi các khoản vay BĐS thành chứng khoán giúp ngân hàng giải phóng vốn, giảm thiểu rủi ro tập trung và cải thiện thanh khoản.
- Đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường BĐS: Mở ra kênh huy động vốn mới ngoài tín dụng ngân hàng, thu hút thêm nhà đầu tư.
- Phát triển thị trường vốn: Góp phần hoàn thiện cấu trúc thị trường vốn, thúc đẩy sự phát triển của các công cụ tài chính phái sinh và thị trường trái phiếu.
- Nâng cao minh bạch: Yêu cầu các khoản vay được chứng khoán hóa phải tuân thủ các tiêu chuẩn nghiêm ngặt, từ đó nâng cao tính minh bạch và quản trị rủi ro trên thị trường BĐS.