Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục tăng mạnh trong quý II/2026, đặc biệt ở khu vực trung tâm, trong khi tỷ lệ hấp thụ các dự án mới lại ghi nhận xu hướng giảm. Điều này cho thấy sự mất cân đối cung cầu và khả năng tiếp cận nhà ở đang trở thành thách thức lớn.
Diễn biến chi tiết
Theo báo cáo của One Mount Group, thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội (bao gồm cả Văn Giang, Hưng Yên) ghi nhận khoảng 9.300 căn hộ mở bán mới trong quý II/2026, tăng 23% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp, chiếm tới 69% tổng lượng mở bán mới. Phân khúc hạng sang đặc biệt tăng trưởng đột biến với khoảng 2.900 căn, tăng 95% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ sự trở lại của một khu đô thị quy mô lớn.
Về giá bán, căn hộ sơ cấp khu vực trung tâm Hà Nội đạt khoảng 121 triệu đồng/m2, gần như đi ngang so với quý trước nhưng tăng tới 46% so với cùng kỳ năm 2025. Sự chênh lệch này phản ánh rõ nét sự chuyển dịch của nguồn cung sang các sản phẩm giá trị cao.
Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở bán mới đã giảm quý thứ ba liên tiếp, xuống còn khoảng 50%. Điều này cho thấy mặc dù nguồn cung mới được đưa ra thị trường, khả năng hấp thụ của người mua đang suy yếu, có thể do giá tăng cao vượt quá khả năng chi trả.
Nguồn cung cũng tiếp tục dịch chuyển theo các trục hạ tầng, với khu Tây chiếm tỷ trọng lớn nhất (41%) tổng nguồn cung mới, với 7 dự án mở bán, trong đó có 4 dự án nằm dọc tuyến Vành đai 3,5, cho thấy các chủ đầu tư vẫn ưu tiên phát triển dự án tại những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng giao thông.
Tác động & Nhận định
- Giá nhà ở tiếp tục tăng cao: Mức giá 121 triệu đồng/m2 ở trung tâm Hà Nội đặt ra gánh nặng lớn cho người mua nhà, đặc biệt là các gia đình trẻ hoặc người có thu nhập trung bình.
- Giảm tỷ lệ hấp thụ: Sự sụt giảm liên tiếp trong tỷ lệ hấp thụ cho thấy cầu thực đang gặp khó khăn trong việc bắt kịp với nguồn cung giá cao. Điều này có thể dẫn đến tồn kho căn hộ ở phân khúc cao cấp nếu tình trạng này tiếp diễn.
- Phân hóa thị trường: Thị trường đang có sự phân hóa rõ rệt, với nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp và khu vực có hạ tầng tốt, bỏ ngỏ nhu cầu về căn hộ bình dân.
- Rủi ro cho nhà đầu tư: Đối với nhà đầu tư lướt sóng hoặc đầu cơ, rủi ro có thể gia tăng khi thanh khoản thị trường giảm và giá đã ở mức cao. Các nhà đầu tư dài hạn cần đánh giá kỹ tiềm năng tăng trưởng của các dự án cụ thể.
Thị trường bất động sản Hà Nội đang đối mặt với thách thức lớn về giá cả và khả năng tiếp cận, cần có các giải pháp cân bằng cung cầu và hỗ trợ phát triển các phân khúc nhà ở phù hợp với đa số người dân.