Thị trường bất động sản Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2026 đang cho thấy một nghịch lý đáng chú ý: sức mua giảm sâu kỷ lục nhưng mặt bằng giá vẫn chưa có dấu hiệu giảm trên diện rộng, đặc biệt là phân khúc căn hộ tại các đô thị lớn.
Diễn biến chi tiết
Theo báo cáo từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), tổng lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp trong nửa đầu năm chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ năm trước và giảm tới 62% so với 6 tháng cuối năm 2025. Đây là mức giảm mạnh, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua ở thực và nhà đầu tư trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà neo ở mức cao (12-14%/năm, thậm chí 15-16%/năm đối với các khoản vay thả nổi).
Không chỉ lượng giao dịch suy giảm, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường cũng giảm đáng kể, phổ biến chỉ còn khoảng 20-30%, thấp hơn 30 điểm phần trăm so với nửa cuối năm ngoái. Thanh khoản hiện chỉ tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, vị trí thuận lợi và phục vụ nhu cầu ở thực. Ngược lại, nhiều sản phẩm đầu tư, đặc biệt là đất nền vùng ven, gần như rơi vào tình trạng giao dịch cầm chừng.
Điều đáng chú ý là sự suy yếu về thanh khoản này không kéo theo đà giảm của giá bán. Theo DXS-FERI, mặt bằng giá sơ cấp trong 6 tháng đầu năm vẫn duy trì xu hướng tăng ở hầu hết các loại hình, chủ yếu do nguồn cung mới tập trung vào các dự án chất lượng cao, có vị trí tốt và tiện ích đồng bộ.
Tác động & Nhận định
Nghịch lý giữa sức mua giảm mạnh và giá không giảm cho thấy sự phân hóa rõ rệt của thị trường. Các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý hoàn chỉnh và vị trí đắc địa vẫn giữ được giá trị và có thanh khoản tương đối. Trong khi đó, các sản phẩm đầu tư, đặc biệt là ở phân khúc đất nền vùng ven, đang gặp khó khăn lớn về giao dịch.
Đối với nhà đầu tư, giai đoạn này đòi hỏi sự thận trọng cao độ và ưu tiên vào các dự án có yếu tố cơ bản tốt, pháp lý rõ ràng thay vì đầu cơ theo xu hướng. Lãi suất cao vẫn là rào cản lớn, khiến chi phí vốn gia tăng và ảnh hưởng đến quyết định vay mua. Khả năng xuất hiện một làn sóng giảm giá diện rộng vẫn còn bỏ ngỏ và phụ thuộc vào diễn biến chính sách tiền tệ cũng như nguồn cung mới trong thời gian tới.