Thị trường bất động sản TP.HCM đang trải qua giai đoạn điều chỉnh khi giá căn hộ và nhà phố được ghi nhận thấp hơn đáng kể so với Hà Nội. Cụ thể, giá căn hộ TP.HCM dao động từ 3.500 - 5.900 USD/m2, trong khi ở Hà Nội là 5.400 - 9.500 USD/m2. Tương tự, nhà phố TP.HCM có giá 4.900 - 6.800 USD/m2 so với 4.500 - 13.000 USD/m2 tại Hà Nội. Tỷ lệ hấp thụ trên thị trường TP.HCM cũng không đồng đều, phản ánh sự dịch chuyển quan tâm và tâm lý thận trọng của người mua.
Diễn biến chi tiết
Theo báo cáo của Avison Young về thị trường bất động sản Việt Nam quý II/2026, TP.HCM sau sáp nhập đã mở bán gần 12.000 căn hộ sơ cấp mới. Mặc dù giá sơ cấp trong trung tâm duy trì ở mức cao (3.500 - 5.900 USD/m2), giá bán thứ cấp lại giảm 5 - 8%, xuống còn 4.450 USD/m2. Tỷ lệ hấp thụ giảm mạnh, đặc biệt ở phân khúc cao cấp (dưới 30%) và trung cấp (28-35%). TP.HCM dự kiến sẽ đón hơn 30.000 căn hộ mới mỗi năm trong giai đoạn 2027-2030.
Tại Hà Nội, hơn 4.000 căn hộ được mở bán trong quý II, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá sơ cấp ở phía Tây và Đông dao động khoảng 3.250 - 4.400 USD/m2, còn trong nội đô đạt trung bình 5.400 - 9.500 USD/m2, tăng 2% so với quý trước. Mặt bằng giá cao đã khiến lực cầu suy giảm, kéo theo làn sóng giảm giá thứ cấp cục bộ lên tới 12%. Thị trường Hà Nội cũng ghi nhận thanh khoản chậm, tâm lý thận trọng kéo dài và hoạt động đầu cơ ngắn hạn gần như biến mất, cho thấy sự điều chỉnh cần thiết để tái cân bằng cung cầu.
Tác động & Nhận định
Thị trường bất động sản cả TP.HCM và Hà Nội đang đối mặt với những thách thức đáng kể, chủ yếu do giá cả neo ở mức cao vượt quá khả năng chi trả của nhiều người mua, dẫn đến suy giảm lực cầu và thanh khoản. Điều này tạo ra rủi ro cho các nhà đầu tư nắm giữ bất động sản, đặc biệt là ở phân khúc thứ cấp, có thể chứng kiến giá trị tài sản giảm.
- Đối với nhà đầu tư: Cần thận trọng và đánh giá kỹ lưỡng khả năng phục hồi của thị trường. Các dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và giá cả hợp lý sẽ có khả năng hấp thụ tốt hơn.
- Đối với thị trường: Sự điều chỉnh này có thể là cần thiết để thị trường tái cân bằng, loại bỏ yếu tố đầu cơ và hướng tới sự phát triển bền vững hơn trong dài hạn. Tuy nhiên, quá trình này có thể kéo dài và đòi hỏi thời gian để niềm tin của người mua quay trở lại.
Thị trường Đà Nẵng, dù duy trì nhịp tốt, nhưng nguồn cung mới vẫn chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, điều này cũng có thể tạo ra áp lực về thanh khoản nếu sức mua không theo kịp.