Trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản, việc xác định giá trị thị trường là yếu tố then chốt cho nhiều mục đích như cấp tín dụng, mua bán, chuyển nhượng và đầu tư. Tuy nhiên, các phương pháp hiện hành vẫn còn nhiều hạn chế, chủ yếu tập trung vào việc so sánh các giao dịch tương tự, chưa phản ánh đầy đủ bản chất và biến động của thị trường. Bài viết đặt ra vấn đề cần chuyển đổi tư duy từ “xác định giá” sang “phân tích giá trị” để nâng cao độ tin cậy của kết quả thẩm định.
Diễn biến chi tiết
Ông Vũ Xuân Biển, Phó Tổng Giám đốc Hãng kiểm toán AASC, đã nêu bật vấn đề về sự chênh lệch đáng kể trong mức giá của cùng một bất động sản tại các thời điểm khác nhau, dù công năng, diện tích, vị trí và hiện trạng không đổi. Thực tế cho thấy, nhiều hồ sơ thẩm định giá hiện nay vẫn chủ yếu dựa vào việc thu thập, so sánh và điều chỉnh các giao dịch của tài sản tương tự. Cách tiếp cận này, dù cần thiết, nhưng chưa đầy đủ, đặc biệt khi thị trường bất động sản có thể bị ảnh hưởng mạnh bởi thông tin quy hoạch, biến động tín dụng, tâm lý đám đông, kỳ vọng tăng giá và các hoạt động đầu cơ ngắn hạn.
Bài viết đã phân tích sâu sắc bản chất của giá thị trường bất động sản dưới góc độ thẩm định, làm rõ sự khác biệt quan trọng giữa giá giao dịch cá biệt, mặt bằng giá thị trường và giá trị thị trường có cơ sở hợp lý. Ông Biển nhấn mạnh rằng các thẩm định viên cần thay đổi tư duy, tập trung vào việc đánh giá chất lượng dữ liệu thị trường, khả năng tạo thu nhập, tính pháp lý, triển vọng phát triển, khả năng hấp thụ và mức độ bền vững của giá để kết quả thẩm định có độ tin cậy cao hơn.
Tác động & Nhận định
Việc chuyển đổi tư duy trong thẩm định giá bất động sản có ý nghĩa quan trọng đối với các nhà đầu tư và tổ chức tài chính. Một quy trình thẩm định giá chính xác và toàn diện hơn sẽ giúp:
- Cải thiện chất lượng quyết định đầu tư: Nhà đầu tư sẽ có cái nhìn thực tế hơn về giá trị tài sản, tránh được rủi ro từ các hoạt động đầu cơ và thông tin sai lệch.
- Tăng cường minh bạch thị trường: Giảm thiểu sự chênh lệch giá do các yếu tố phi thị trường, tạo môi trường kinh doanh lành mạnh hơn.
- Nâng cao hiệu quả quản lý tài sản: Giúp các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp định giá tài sản bảo đảm và tài sản góp vốn một cách công bằng, chính xác hơn.
Đề xuất này hướng tới việc xây dựng một phương pháp thẩm định giá có chiều sâu, không chỉ dừng lại ở con số mà còn đi sâu vào phân tích giá trị thực, từ đó đóng góp vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.