Thị trường bất động sản Việt Nam vào cuối năm 2026 được dự báo sẽ bước vào một chu kỳ mới, nơi thời kỳ sốt giá bất hợp lý chính thức chấm dứt. Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định rằng mặt bằng giá sẽ rất khó giảm sâu do những quy định mới liên quan đến định giá đất, tạo ra một trạng thái cân bằng mới cho thị trường. Giai đoạn tăng trưởng "nóng" như trước đây chắc chắn sẽ không còn.
Diễn biến chi tiết
Tại tọa đàm "Định giá đất – Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản" do Tạp chí điện tử Nhịp sống Thị trường tổ chức, các chuyên gia đã đưa ra đánh giá về những bất cập hiện tại và nhận định xu hướng thị trường. Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao Tư vấn chiến lược của Công ty TNHH Cushman & Wakefield, cho biết báo cáo quý 1/2026 của công ty này chỉ ra rằng thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM đang vắng bóng các sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp và bình dân. Đặc biệt, giá sơ cấp của chung cư tại các thành phố lớn đã vượt quá xa khả năng chi trả của người dân.
Với mức giá đạt ngưỡng 90-100 triệu đồng/m², một hộ gia đình hai vợ chồng có thể phải mất từ 50 đến 85 năm tích lũy mới có thể sở hữu được nhà. Bên cạnh đó, xu hướng đầu tư căn hộ để cho thuê cũng không còn hấp dẫn do tỷ suất lợi nhuận sụt giảm mạnh. Trong khi 10 năm trước tỷ suất cho thuê có thể đạt 8-10%, hiện nay với căn hộ 10-12 tỷ đồng, giá thuê tối đa chỉ khoảng 30-40 triệu đồng/tháng, tương đương tỷ suất sinh lời rất thấp.
Tác động & Nhận định
- Đối với người mua nhà ở thực: Việc mặt bằng giá khó giảm sâu trong khi thu nhập không bắt kịp sẽ tiếp tục gây khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.
- Đối với nhà đầu tư: Tỷ suất lợi nhuận cho thuê giảm mạnh cho thấy kênh đầu tư bất động sản cho thuê không còn hấp dẫn như trước. Điều này có thể khiến dòng tiền dịch chuyển sang các kênh đầu tư khác hoặc yêu cầu nhà đầu tư tìm kiếm các loại hình bất động sản có tiềm năng sinh lời cao hơn.
- Đối với thị trường: Việc chấm dứt giai đoạn phát triển nóng và khó giảm giá cho thấy thị trường đang định hình một trạng thái ổn định hơn, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro về thanh khoản nếu không có chính sách hỗ trợ phù hợp. Các quy định mới về định giá đất sẽ là yếu tố then chốt định hình chu kỳ tiếp theo.