Thị trường bất động sản cho thuê đang chứng kiến sự lệch pha nghiêm trọng giữa giá trị tài sản và dòng tiền khai thác thực tế. Việc giá nhà đất tăng nóng trong khi giá thuê tăng chậm khiến nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính rơi vào cảnh thua lỗ hàng tháng.
Áp lực chi phí tài chính đè nặng
Nhiều nhà đầu tư tại Hà Nội chia sẻ tình trạng dòng tiền thu về từ việc cho thuê không đủ bù đắp chi phí trả lãi vay ngân hàng. Cụ thể:
- Một căn shophouse giá trị 13 tỷ đồng tại khu Đông Hà Nội vay ngân hàng 5 tỷ đồng chịu lãi thả nổi lên tới 12%/năm, khiến chi phí lãi vay hơn 50 triệu đồng/tháng, trong khi giá cho thuê thực tế chỉ đạt 30 triệu đồng/tháng.
- Căn hộ chung cư trị giá 7 tỷ đồng trên trục đường Lê Văn Lương vay 2 tỷ đồng chỉ cho thuê được khoảng 15 triệu đồng/tháng, buộc chủ nhà phải bù lỗ thêm khoảng 7 triệu đồng/tháng tiền lãi vay.
Tác động & Nhận định
Tỷ suất sinh lời cho thuê bất động sản hiện đã rơi xuống mức thấp, thường chỉ dao động quanh ngưỡng 2-4%/năm, thấp hơn nhiều so với mặt bằng lãi suất tiền gửi và chi phí vay vốn. Đối với nhà đầu tư cá nhân:
- Cần hạn chế tối đa việc sử dụng đòn bẩy tài chính cao đối với các phân khúc tạo dòng tiền kém.
- Nên đánh giá thận trọng tỷ lệ lấp đầy, chi phí bảo trì và rủi ro điều chỉnh lãi suất thả nổi trước khi ra quyết định đầu tư.