Ngành bất động sản (BĐS) Việt Nam đang đối mặt với một thách thức lớn khi 60.000 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn trong nửa cuối năm 2026. Áp lực này không chỉ tác động trực tiếp đến các chủ đầu tư mà còn đặt ra bài toán rủi ro đáng kể cho chất lượng tài sản của hệ thống ngân hàng, đặc biệt là các ngân hàng có quy mô vừa và nhỏ.
Diễn biến chi tiết
Ngành BĐS chiếm gần một nửa tổng lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp phi tài chính, cho thấy mức độ phụ thuộc cao vào nguồn vốn này. Tuy nhiên, với chi phí tài chính đắt đỏ và dòng tiền suy giảm, nhiều doanh nghiệp BĐS đang gặp khó khăn trong việc thanh toán các khoản nợ đến hạn. Tình trạng phân hóa gay gắt đang diễn ra, nơi các doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững chắc và dự án khả thi có thể vượt qua, trong khi các doanh nghiệp yếu kém hơn đối mặt với nguy cơ vỡ nợ.
Chính phủ Việt Nam đã ban hành Nghị định số 200/2026/NĐ-CP (thay thế Nghị định 153/2020/NĐ-CP, 65/2022/NĐ-CP và 08/2023/NĐ-CP) nhằm siết chặt quy định về chào bán trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Theo ông Đỗ Mạnh Hùng – Quyền Giám đốc Khối Tư vấn và Ngân hàng Đầu tư chứng khoán Maybank, Nghị định 200/2026/NĐ-CP hướng tới sự minh bạch hơn với các điểm đáng chú ý:
- Mục đích phát hành giới hạn chỉ còn để thực hiện dự án đầu tư và tái cơ cấu nợ.
- Doanh nghiệp phải nêu chi tiết phương án dòng tiền trả nợ.
- Trái phiếu chào bán cho cá nhân chuyên nghiệp phải được xếp hạng tín nhiệm, có tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh thanh toán.
- Các tổ chức không phải tổ chức tín dụng không được phát hành nhiều đợt mà mỗi lần phải là một hồ sơ mới.
Bà Nguyễn Thị Kiều Hạnh – Trưởng nhóm phân tích VIS Rating nhận định Nghị định 200 đã hoàn thiện khuôn khổ pháp lý, giúp xếp hạng tín nhiệm phổ biến hơn và hồ sơ phát hành đầy đủ hơn.
Tác động & Nhận định
Áp lực đáo hạn trái phiếu BĐS và các quy định mới sẽ có những tác động sâu rộng
- Đối với doanh nghiệp BĐS: Những doanh nghiệp không thể đáp ứng các tiêu chuẩn mới và không có dòng tiền mạnh sẽ gặp khó khăn lớn, thậm chí phá sản. Việc xếp hạng tín nhiệm bắt buộc sẽ tạo ra sự minh bạch nhưng cũng là rào cản cho các doanh nghiệp yếu kém.
- Đối với ngân hàng: Rủi ro nợ xấu có thể gia tăng khi nhiều doanh nghiệp BĐS không thể trả nợ trái phiếu, ảnh hưởng trực tiếp đến các khoản cho vay và chất lượng tài sản của ngân hàng, đặc biệt là các ngân hàng có tỷ trọng cho vay BĐS cao.
- Đối với thị trường: Thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ trở nên minh bạch và bền vững hơn trong dài hạn, nhưng trong ngắn hạn có thể chứng kiến sự thanh lọc mạnh mẽ. Nhà đầu tư cần hết sức thận trọng khi tham gia thị trường này.
Việc thực thi Nghị định 200/2026/NĐ-CP sẽ là yếu tố then chốt giúp thị trường BĐS và trái phiếu phát triển lành mạnh hơn, đồng thời giảm thiểu rủi ro hệ thống. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, các thách thức về thanh khoản và nợ đáo hạn vẫn sẽ là gánh nặng lớn.