Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với một thách thức lớn khi khoảng 60.000 tỷ đồng trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn trong nửa cuối năm 2026. Áp lực này càng trở nên gay gắt hơn trong bối cảnh lãi suất huy động mới tăng cao và thanh khoản thị trường suy giảm, đòi hỏi các doanh nghiệp phải tìm kiếm các giải pháp tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán.
Diễn biến chi tiết
Theo dữ liệu từ MBS Research, tháng 6/2026 ghi nhận tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt 124.400 tỷ đồng, tăng 128% so với tháng trước. Riêng nhóm bất động sản đã phát hành khoảng 53.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng lớn nhất thị trường. Lũy kế 6 tháng đầu năm, nhóm bất động sản đã huy động được 123.400 tỷ đồng, vượt qua ngành ngân hàng để trở thành lĩnh vực dẫn đầu về huy động vốn. Tuy nhiên, sự phục hồi trong hoạt động phát hành không đồng nghĩa với việc áp lực tài chính đã giảm bớt. VIS Rating ước tính 60.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong nửa cuối năm 2026, chiếm gần một nửa tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn trên toàn thị trường. Đáng chú ý, khoảng 40% trong số này thuộc về các doanh nghiệp đã từng chậm thanh toán hoặc phải gia hạn nợ trong giai đoạn 2023 - 2024.
Tác động & Nhận định
Khả năng thực hiện nghĩa vụ nợ của các doanh nghiệp bất động sản sẽ phụ thuộc chặt chẽ vào:
- Tiến độ triển khai dự án: Các dự án cần được đẩy nhanh để tạo dòng tiền từ hoạt động bán hàng.
- Dòng tiền từ bán hàng: Khả năng tiêu thụ sản phẩm bất động sản sẽ quyết định đáng kể đến thanh khoản.
- Xử lý tài sản bảo đảm: Nếu cần thiết, việc thanh lý hoặc tái cấu trúc tài sản bảo đảm có thể được xem xét.
- Tiếp cận nguồn vốn mới: Khả năng huy động vốn từ các kênh khác là rất quan trọng.
Chi phí huy động vốn vẫn là một gánh nặng lớn. Theo VIS Rating, lãi suất coupon bình quân của trái phiếu bất động sản phát hành trong quý II/2026 đã tăng lên khoảng 11,5 - 12%/năm, cao hơn khoảng 1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Đối với các lô trái phiếu áp dụng lãi suất thả nổi, mức lãi suất phổ biến hiện dao động từ 13 - 15%/năm. Mặt bằng lãi suất cao này sẽ tiếp tục gây áp lực lên biên lợi nhuận và khả năng thanh toán của các doanh nghiệp bất động sản, đòi hỏi họ phải có chiến lược quản lý tài chính thận trọng và hiệu quả.