Mặc dù sức mua trên thị trường bất động sản đang tập trung vào nhu cầu ở thực, các doanh nghiệp trong ngành vẫn đang đối mặt với những thách thức lớn về chi phí đầu vào tăng cao và hàng chục nghìn tỷ đồng trái phiếu sắp đáo hạn vào cuối năm 2026. Tình hình này đặt ra câu hỏi liệu thị trường có chứng kiến một đợt giảm giá đồng loạt hay nhà đầu tư sẽ phải chấp nhận một mặt bằng giá mới.
Diễn biến chi tiết
Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ. Nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%. Đáng chú ý, căn hộ chung cư (CHCC) thuộc phân khúc cao cấp trở lên chiếm trên 70% nguồn cung CHCC thương mại mở bán mới.
Toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch, trong đó, nguồn cung mới đóng góp khoảng 43.000 giao dịch. Sức cầu vẫn hiện hữu nhưng có xu hướng lựa chọn và tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai bảo đảm, chất lượng tốt, đồng thời phù hợp với nhu cầu ở thực và tiềm năng khai thác, tạo dòng tiền.
Chỉ số giá VARS IRE chỉ ra rằng, so với quý 1/2019, giá căn hộ bình quân tại Hà Nội đã tăng khoảng 97%. Tại TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, giá bình quân gần như đi ngang nhưng tiếp tục neo ở mức cao. Dòng tiền đang chuyển từ tâm lý “đón sóng” sang đánh giá giá trị sử dụng, khả năng khai thác và mức độ duy trì giá trị tài sản.
Tác động & Nhận định
- Dư địa giảm giá hạn chế: Các doanh nghiệp bất động sản có dư địa giảm giá không nhiều do giá thành bao gồm nhiều yếu tố như chi phí đất, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý và quản lý. Với những áp lực này, việc giảm giá sâu để kích cầu trở nên khó khăn.
- Rủi ro cho sản phẩm không tạo dòng tiền: Những sản phẩm chưa hình thành tiện ích, không tạo được dòng tiền hoặc phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực thanh khoản lớn hơn. Nhà đầu tư đang trở nên thận trọng hơn, ưu tiên các tài sản có giá trị sử dụng thực và khả năng sinh lời.
- Thách thức đáo hạn trái phiếu: Hàng chục nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản sắp đáo hạn vào cuối năm 2026 sẽ tiếp tục gây áp lực lên dòng tiền của doanh nghiệp, có thể dẫn đến việc tái cấu trúc nợ hoặc thanh lý tài sản để đảm bảo khả năng thanh toán.