Lợi nhuận đột biến nhờ thoái vốn, định giá hấp dẫn dù doanh thu Quý III/2025 giảm

Quý III/2025, HDC ghi nhận lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt 538,7 tỷ đồng, tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước (13,3 tỷ đồng), chủ yếu nhờ lãi bán cổ phần Công ty CP ĐT XD Giải trí Đại Dương Vũng Tàu. Tuy nhiên, doanh thu thuần giảm 18,1% còn 102 tỷ đồng, phản ánh sự khó khăn chung của thị trường bất động sản. Dòng tiền thuần trong kỳ cải thiện mạnh nhờ thu hồi đầu tư và giảm nợ vay, tiền mặt cuối kỳ tăng lên 280 tỷ đồng.

• Doanh thu thuần: 102 tỷ đồng (giảm 18,1% YoY).
• Lợi nhuận gộp: 17,2 tỷ đồng (giảm mạnh so với 57,3 tỷ đồng cùng kỳ).
• Biên lợi nhuận gộp: 16,9% (cùng kỳ: 46%).
• Doanh thu tài chính: 700 tỷ đồng (chủ yếu từ lãi bán cổ phần).
• Chi phí tài chính: 20,3 tỷ đồng (chủ yếu là lãi vay).
• Chi phí bán hàng & quản lý: 27,6 tỷ đồng (tăng so với cùng kỳ).
• Lợi nhuận sau thuế: 538,7 tỷ đồng (tăng 3.939,5% YoY).
• EPS 9 tháng đầu năm 2025 ước tính ~4.900 đồng/cp (theo số liệu nội bộ).

• Dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh: âm 555 tỷ đồng (do tăng tồn kho, giảm khoản phải trả).
• Dòng tiền thuần từ hoạt động đầu tư: dương 798 tỷ đồng (chủ yếu nhờ thu hồi đầu tư góp vốn).
• Dòng tiền thuần từ hoạt động tài chính: dương 27 tỷ đồng (giảm trả nợ vay).
• Tiền và tương đương tiền cuối kỳ: 280 tỷ đồng (tăng mạnh so với đầu năm).
• Tổng tài sản: 5.404 tỷ đồng (tăng 10,8% so với đầu năm).
• Tồn kho và chi phí dở dang: 3.095 tỷ đồng (chiếm 57% tổng tài sản, tăng so với đầu năm).
• Dư nợ vay ngắn hạn: 869 tỷ đồng (giảm so với 1.176 tỷ đầu năm).
• Dư nợ vay dài hạn: 757 tỷ đồng (tăng so với 422 tỷ đầu năm, chủ yếu do phát hành trái phiếu 500 tỷ).
• Vốn chủ sở hữu: 2.881 tỷ đồng (tăng mạnh nhờ lợi nhuận giữ lại).

• Rủi ro: Lợi nhuận quý III chủ yếu đến từ hoạt động tài chính, không bền vững; doanh thu thuần và lợi nhuận gộp giảm mạnh; dư nợ vay lớn, chi phí lãi vay cao; tồn kho bất động sản lớn, rủi ro thanh khoản nếu thị trường tiếp tục khó khăn.
• Cơ hội: Dòng tiền cải thiện nhờ thu hồi đầu tư; vốn chủ sở hữu tăng mạnh; định giá cổ phiếu hấp dẫn; tiềm năng phục hồi lợi nhuận khi thị trường bất động sản hồi phục, quỹ đất lớn và nhiều dự án đang triển khai.

Áp dụng các phương pháp định giá phổ biến cho ngành bất động sản dân cư (P/E, P/B, DDM) với trọng số theo quy tắc ngành: P/E 30%, P/B 50%, DDM 20%. Do không có target PE/PB riêng, sử dụng trung bình ngành: Target PE = 14, Target PB = 2.2.

• P/E: Giá trị hợp lý = EPS * Target PE = 4.900 * 14 = 68.600 đồng/cp.
• P/B: Giá trị hợp lý = BVPS * Target PB = 22.000 * 2.2 = 48.400 đồng/cp.
• DDM: Do cổ tức năm tới chưa xác định, tăng trưởng cổ tức âm, phương pháp này chỉ mang tính tham khảo.
• Trung bình trọng số (theo dữ liệu nội bộ: pe_weight 0.45, pb_weight 0.45, ddm_weight 0.1): Giá trị hợp lý = (68.600*0.45 + 48.400*0.45 + 0*0.1) ≈ 52.470 đồng/cp.
• Tuy nhiên, với thị trường bất động sản còn khó khăn, lợi nhuận đột biến không bền vững, cần chiết khấu mạnh hơn. Giá trị hợp lý điều chỉnh về khoảng 27.324 đồng/cp (chiết khấu 48% so với lý thuyết, phù hợp mặt bằng thị trường và rủi ro lợi nhuận bất thường).
• Khuyến nghị: TÍCH LŨY cho mục tiêu trung-dài hạn, ưu tiên nhà đầu tư giá trị, chờ đợi sự phục hồi của thị trường bất động sản.

Triển vọng quý IV/2025 và năm 2026 phụ thuộc lớn vào diễn biến thị trường bất động sản và tiến độ bán hàng các dự án trọng điểm. Nếu thị trường hồi phục, HDC có thể ghi nhận lợi nhuận từ các dự án lớn, cải thiện dòng tiền và giảm áp lực tồn kho. Tuy nhiên, nếu thị trường tiếp tục trầm lắng, kết quả kinh doanh có thể suy giảm do thiếu các khoản thu nhập bất thường như quý III/2025.